El anuncio del presidente electo, José Antonio Kast, respecto de impulsar un proceso de desregulación en el sector inmobiliario ha reabierto un debate clave para el desarrollo urbano y habitacional del país.
Más allá de las legítimas diferencias ideológicas, existe un diagnóstico compartido por gran parte de la industria, la academia y el propio sector público: el actual marco normativo ha terminado por limitar severamente la capacidad de producir vivienda, especialmente aquella orientada a los sectores medios y vulnerables.
Desde una mirada técnica, muchas de las medidas planteadas resultan positivas. Simplificar permisos, reducir discrecionalidades, acotar plazos y entregar mayor certeza regulatoria son condiciones básicas para disminuir el riesgo de los proyectos y, con ello, su costo final.
Sin embargo, entre todas las propuestas, una adquiere especial relevancia: la liberación y flexibilización de los usos de suelo.
Hoy, la escasez de suelo urbano disponible y el alto valor de los terrenos se han transformado en el principal obstáculo para el desarrollo habitacional. Este problema no se limita a Santiago, sino que se replica con fuerza en regiones, donde incluso ciudades intermedias enfrentan restricciones normativas que impiden densificar o desarrollar proyectos en zonas bien localizadas.
El impacto de esta situación ha sido especialmente crítico para el programa DS19, uno de los instrumentos más exitosos de la política habitacional chilena de las últimas décadas.
El subsidio de Integración Social y Territorial ha permitido combinar vivienda para sectores vulnerables y clase media en un mismo proyecto, promoviendo movilidad social, acceso a ciudad e integración urbana real. Su éxito se ha basado, precisamente, en la cooperación público-privada, donde el Estado define el marco y el sector inmobiliario ejecuta con eficiencia.
No obstante, en los últimos años prácticamente no han ingresado nuevos proyectos DS19 a evaluación por parte del Minvu. La razón no es la falta de interés ni de capacidad técnica, sino una ecuación económica que dejó de cerrar: terrenos demasiado caros, exigencias normativas crecientes y valores de subsidio que no lograron seguir el ritmo del aumento de costos.
En ese contexto, avanzar en una apertura del suelo urbano —bien planificada y con estándares claros— permitiría ampliar la oferta de terrenos aptos para vivienda social integrada, generando competencia, reduciendo precios y devolviendo viabilidad a proyectos hoy imposibles de desarrollar.
Complementar esta medida con un aumento en los montos del subsidio DS19 podría transformarse en una poderosa palanca de reactivación para la industria inmobiliaria y de la construcción, con impacto directo en el empleo y en la reducción del déficit habitacional.
Planificación urbana y agilización no son conceptos opuestos. Por el contrario, una planificación moderna requiere entender la dinámica real del mercado y facilitar la producción de viviendas donde las personas efectivamente quieren vivir.
Si el nuevo ciclo político logra avanzar en esa dirección, el país tendrá una oportunidad concreta de volver a construir ciudad con sentido social, integración y colaboración público-privada efectiva.
Alberto Alarcón
Director Diplomado en Inversión y Desarrollo Inmobiliario
U. Andrés Bello
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