Ante el explosivo incremento del número de edificios que agrupan hasta a 4 mil nuevos hogares por hectárea en comunas como San Miguel o Estación Central, aumentan también los roces entre estos vecinos y comités de administración.
Por Carlos Salazar
Muchas veces, los comités de administración exceden a sus responsabilidades y atribuciones. ¿Cuáles son los límites legales ante la arbitrariedad?
Seguridad
El fin de semana de Navidad, el robo en un departamento a plena luz del día impidió una nochebuena para los residentes de un condominio de calle Pedro Alarcón en San Miguel. Un delincuente distraía a los conserjes para facilitar la entrada de otros dos que, piso por piso, pegaban el oído a las puertas en busca de un hogar deshabitado.
La situación de inseguridad y búsqueda de respuestas se encontró, de pronto, con diversas irregularidades. Entre ellas, un elevado gasto en horas extras, la falta de un responsable para acceder a las cámaras de seguridad, alta rotación de funcionarios y falencias graves en los requisitos para contratar conserjes y la falta de cursos obligatorios del OS10.
A partir de entonces, comenzó una tensa relación entre residentes, el comité de representantes y la administración. Y la constatación de una gestión paupérrima en materia de seguridad, uso de los gastos comunes y la habitabilidad del lugar.
Mala administración
Una pugna similar ocurría entre los vecinos de un edificio del barrio Tarapacá, en Santiago Centro. Mientras residentes se ofrecían, brochas en mano, para pintar una sala de eventos abandonada y ahorrar en gastos, el comité a cargo detenía la acción asegurando que ya había comprometido cerca de un millón de pesos del fondo de reserva a un proveedor no identificado, sin avisar al resto de los interesados y sin cotizaciones a la vista.
Falta de diálogo
En el primero de los casos, la situación escaló en forma de represalias por parte de un comité autoritario. Éste desvinculó a conserjes y mayordomos de confianza como una especie de lucha de poder. Como consecuencia de ello, esta comunidad de San Miguel enfrenta una demanda millonaria por despidos injustificados.
Sin posibilidad de diálogo, el llamado a retiro del comité cuestionado, detonó una batalla legal ante el juzgado de policía local donde los acusados denuncian ser víctimas de menoscabo y acoso por parte de quienes exigen la legítima rendición de cuentas de sus propios dineros de los gastos comunes.
En ambos casos, en estos edificios de Pedro Alarcón y Tarapacá, los comités a cargo cierran toda posibilidad de diálogo, pero también la entrega de información contable y de actas a sus representados.
Convivencia
La convivencia en condominios y comunidades nunca ha sido fácil y es un mal necesario en ciudades con alta densidad de población. Estudios demográficos recientes señalan que una hectárea urbana puede tener hasta 4 mil nuevas viviendas en construcción vertical.
En las nuevas torres de Babel, el diálogo sigue siendo el principal ingrediente de una buena calidad de vida en colectivo. Así lo cree la trabajadora social de la Universidad Academia de Humanismo Cristiano, Javiera Moena, respecto de las ventajas de facilitar una mejor comunicación entre representados y sus representantes.
“Un condominio, para que logre ser un lugar tranquilo, debe, en primera instancia favorecer la interacción y el respeto de sus vecinos para que así todos decidan y actúen como una comunidad unida y participativa”, señala Javiera Moena. Coincide con ella la abogada Bárbara Martínez, especialista en la Ley de Copropiedad.
Vecinos en conflicto
“Los principales conflictos que se conocen en la relación entre comités de administración y residentes suelen derivar de la mala comunicación entre la comunidad. Así como hay personas que se involucran y participan activamente en sus comunidades, hay residentes que no conocen a sus administradores ni asisten a las asambleas, lo cual ya es un hecho complejo porque esta asistencia es obligatoria”, expresa Bárbara Martínez, abogada, parte del staff del software de administración de Edificios Comunidad Feliz y experta en estos desacuerdos.
Sin embargo, otras veces suele darse la figura de comités de administración autoritarios, que, pese a ser escogidos por los propios habitantes de los condominios, suelen ir adquiriendo un poder difícil de equilibrar y una mal entendida autonomía jugando con los quórums de votación o la baja participación de los vecinos.
Ley de Copropiedad
-¿Qué exigencias plantea la Ley de Copropiedad a los comités de administración para llevar a cabo una gestión apegada a la buena convivencia?
Sobre estas atribuciones, la Ley 21.442 de Copropiedad establece que el presidente del comité de administración deberá tener bajo su custodia el libro de actas y novedades a disposición de la comunidad.
La misma ley indica que las decisiones que adopte el comité de administración deberán ser tomadas con acuerdo de sus miembros, es decir, con el voto favorable de la mitad más uno de ellos. Este acuerdo deberá siempre constar en un acta.
Por otro lado, la ley describe que, en el libro de novedades, los residentes pueden escribir sus reclamos, observaciones y solicitudes fundadas. Éstas deben ser respondidas en un plazo máximo de 20 días corridos.
Los comités de administración cuentan con la representación de la asamblea con todas sus facultades. Sin embargo, la ley indica que ello no es un absoluto, ya que excluye aquellas que son materia de sesión extraordinaria. Entre ellas, por ejemplo, modificar reglamentos de copropiedad, cambios de destino de unidades, obras de alteración o cambios importantes de equipos de trabajo.
Si bien los comités de administración pueden tomar ciertas decisiones, se limita expresamente a través de este quórum de mitad más uno y la consulta a la comunidad el tipo de atribuciones que puedan tener.
Es decir, este comité podrá administrar a través de normas que no impliquen discriminación arbitraria de cualquiera de sus habitantes, ya sean arrendatarios o propietarios, por ejemplo. Todas estas normas y acuerdos del comité mantienen su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por una asamblea de copropietarios.
Herramientas de la comunidad
-¿Con qué herramientas cuentan vecinos y residentes para equilibrar las atribuciones de comités más arbitrarios?
Aunque los comités de administración cuenten como representantes de sus vecinos, esto no es un absoluto, sino solo una atribución para algunas materias. De ninguna manera es un poder que recae sobre un solo miembro, sino sobre los acuerdos que se logren con el resto del comité y siempre sometido de manera interna a votaciones.
Los acuerdos del comité durarán mientras no sean revocados por la comunidad, ya que una asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria, puede remover a los miembros de un comité de administración cuestionado, de acuerdo a la facultad que les entrega la ley.
También, dicha comunidad podría revocar decisiones con las que no estén de acuerdo. Para ello, cuando hay conflicto, hay dos vías de resolución según la Ley 21.442: una es concurrir al juzgado de policía local, que cuenta con las competencias para conocer y resolver sobre estos asuntos u otras controversias que surjan dentro de la comunidad. O se puede acudir a mediación ante la municipalidad de manera extrajudicial. No obstante, siempre será más sencillo resolver estas situaciones a través del diálogo.
