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En la arquitectura del Estado de Chile convive una contradicción institucional profunda y éticamente difícil de sostener. Mientras la primera autoridad de la nación, el Presidente de la República, administra la totalidad del aparato estatal, asume la responsabilidad política y de seguridad sobre más de 19 millones de habitantes y percibe una remuneración bruta regulada que ronda los 10.269.076 pesos mensuales según la Resolución N° 5 de la Comisión para la Fijación de Remuneraciones del Artículo 38 bis de la Constitución Política de la República (Comisión 38 bis, 2024; Biblioteca del Congreso Nacional, BCN), existen oficios que operan bajo el amparo de la ley cuyos titulares captan ingresos líquidos que triplican, quintuplican o superan en más de veinte veces dicha cifra.
El caso más emblemático es el del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, cuya recaudación líquida estimada ha sido reportada históricamente en rangos que alcanzan entre los $150 y $300 millones de pesos al mes gracias al volumen masivo de registros, gravámenes e inscripciones de la Región Metropolitana. Esta distorsión no es una mera anécdota contable ni un abismal contraste frente al ingreso mínimo mensual de 539.000 pesos fijado para los trabajadores de Chile (Ley N° 21.751, 2026), sino que constituye en su esencia una contradicción directa con el marco constitucional y una falla estructural del diseño de la función pública.
Por mandato legal, todo ciudadano o familia que desee adquirir una vivienda social, inscribir un terreno, constituir una hipoteca bancaria o certificar la propiedad sobre un bien raíz está obligado a recurrir a las oficinas del Conservador que le corresponda según su demarcación territorial, conforme al marco fijado en los artículos 446 y siguientes del Código Orgánico de Tribunales (Ministerio de Justicia, 1943).
Para ejemplificar cómo esto afecta a las familias, solo debemos mirar a los González, quienes tras lograr ahorrar después de años para comprar su primara casa mediante un subsidio y un crédito hipotecario, se ven en la obligación de destinar una parte significativa de recursos, además de someterse a semanas de espera y tramites fragmentados, a pagar aranceles obligatorios por la inscripción de su dominio, lo que no representa un servicio competitivo sino un peaje ineludible al amparo del Estado.
En definitiva, los usuarios del sistema carecen de la libertad de elegir entre prestadores alternativos que compitan en precio, celeridad o tecnología. Por definición económica y jurídica, se trata de un monopolio natural cautivo, creado, regulado y protegido por el propio Estado. Sin embargo, a diferencia de los servicios públicos tradicionales administrados por el Fisco donde los recursos ingresan a las arcas de la Nación, aquí el Estado delega una función pública indispensable en un titular que opera en los hechos como un empresario privado. Este cobra aranceles obligatorios fijados por decretos tarifarios pero retiene para su patrimonio personal la totalidad de las ganancias líquidas resultantes tras descontar los costos operativos, transformando el resguardo de la fe pública en un negocio multimillonario amparado por la ley.
En un momento marcado por el ajuste Fiscal, la eliminación de programas sociales, una inflación persistente que encarece la canasta básica y tasas de desempleo que siguen en aumento, resulta éticamente inaceptable y carece de todo sentido económico que los recursos pagados de manera obligatoria por los ciudadanos terminen yendo a el bolsillo de un privado en lugar de robustecer el erario fiscal, considerando las necesidades sociales del país.
Desde la perspectiva del derecho público, el espíritu y texto de la Constitución Política ubican al Presidente de la República en el vértice de la Administración del Estado (Constitución Política de la República, 1980, art. 24). La Carta Fundamental establece con claridad que ningún estatuto o norma de rango inferior puede vulnerar el principio de probidad, la igualdad ante la ley ni la jerarquía de las cargas públicas, recordando que, conforme al principio de supremacía constitucional consagrado en el artículo 6°, no existe norma, reglamento ni interpretación legal de menor rango que pueda situarse por sobre la lógica y el texto constitucional.
Permitir que un auxiliar de la administración de justicia administre un feudo económico privado garantizado por el poder coactivo del Estado atenta contra la lógica constitucional de la función pública. Resulta institucionalmente inexplicable que la autoridad con la mayor carga de responsabilidad política, civil y ejecutiva del país reciba una fracción mínima de lo que recauda un único funcionario no electo cuya función, aun siendo relevante, es estrictamente registral y administrativa. Esto nos lleva a recordar como Isaías 10:1-2 nos señala: ¡Que aflicción les espera a los jueces injustos y a los que emiten leyes injustas!. Privan a los pobres de justicia y les niegan sus derechos a los necesitados de mi pueblo. Explotan a las viudas y se aprovechan de los huérfanos.
Históricamente conservadores y archiveros (efectuado mediante ternas confeccionadas por las Cortes de Apelaciones y nombramientos discrecionales del Ministerio de Justicia) han estado sometidos a severos cuestionamientos por opacidad, endogamia y discrecionalidad.
Con la promulgación de la Ley N° 21.772, el marco normativo introdujo transformaciones relevantes para mitigar estos riesgos: sustituyó las ternas por quinquenas compuestas obligatoriamente según el mérito de los concursantes, fijó un límite de edad obligatorio de 75 años para el cese de funciones (eliminando las posiciones vitalicias indefinidas), prohibió el nombramiento de parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad con autoridades del Estado y del Poder Judicial, y reforzó las exigencias de transparencia y fiscalización con un sistema unificado de concursos públicos a cargo de la Corporación Administrativa del Poder Judicial (CAPJ).
No obstante estas mejoras procedimentales y la fijación de causales estrictas de inhabilitación, el sistema mantiene una estructura donde el nombramiento final sigue recayendo en la decisión discrecional del Ejecutivo dentro de la quina propuesta, subsistiendo el riesgo de que la asignación de una función pública de adscripción obligatoria y alta rentabilidad conserve espacios de influencia y captura política.
A esta traba ética e institucional se suma una dimensión operativa grave vinculada a la modernización del sistema registral e inmobiliario. En plena era digital, la gestión inmobiliaria en Chile continúa arrastrando procesos fragmentados, trámites presenciales y demoras que pueden extenderse por semanas o meses para concretar un estudio de títulos o una inscripción de dominio.
Esta burocracia no solo perjudica a las familias que buscan acceder a la vivienda, sino que encarece el crédito, deprime la productividad y frena la inversión. Mientras otros países avanzan hacia registros unificados, totalmente digitales e interoperables, Chile mantiene una estructura atomizada en más de 300 conservadurías que funcionan como parcelas independientes. La digitalización pública del sistema no es solo un asunto de eficiencia, sino la herramienta más eficaz para desmantelar los monopolios territoriales, automatizar la emisión de certificados a costo marginal, prevenir el lavado de activos e incrementar la transparencia en beneficio directo de la ciudadanía.
A pesar de los debates legislativos recurrentes y de las reformas parciales aprobadas en los últimos años (como la fijación de límites de edad a los 75 años y el reforzamiento de exigencias de probidad introducidas por la Ley N° 21.772), el problema se mantiene, la fe pública sigue estructurada como una franquicia privada blindada por la ley. El ciudadano común continúa desembolsando tarifas obligatorias para financiar un modelo donde el mérito cede ante las influencias, y donde las rentas desproporcionadas de unos pocos desafían la máxima republicana de que nadie en el servicio público debe estar por encima del estándar normativo ni de la jerarquía que encabeza la primera magistratura de la nación. Por lo que el avanzar hacia un Registro Nacional Inmobiliario Digital, público, transparente y eficiente, junto a concursos abiertos bajo estándares del Servicio Civil y la fijación de límites estrictos a las ganancias privadas, no son demandas aisladas, sino exigencias indispensables para que la fe pública vuelva a responder al interés general y no a un privilegio corporativo enquistado en la legislación.
