Sociedad
Cómo evitar tener problemas al arrendar propiedades: la dura experiencia de Michael Roldán
Publicado por: Denisse Charpentier
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Hace unos d√≠as, el periodista Michael Rold√°n -conocido por su rol como panelista en el programa “Intrusos” de La Red- revel√≥ las malas experiencias que ha tenido arrendando uno de sus departamentos.

Seg√ļn cont√≥ al diario La Cuarta, luego de adquirir con mucho esfuerzo su primera propiedad, sigui√≥ ahorrando y logr√≥ comprarse otro inmueble con el objetivo de arrendarlo para tener un ingreso extra.

Sin embargo, las cosas no salieron como lo planeaba. ‚ÄúUno hace este tipo de inversiones pensando en que el departamento se va a pagar solo, pero para m√≠ han sido dos a√Īos de puras desgracias‚ÄĚ, dijo.

De acuerdo a su relato, desde el comienzo tuvo problemas. ‚ÄúEl primer arrendatario era un cabro joven, me pagaba, pero se demoraba en pagar, hasta que un mes no me pag√≥, me pidi√≥ m√°s tiempo para el otro mes, pasaron dos meses y desapareci√≥‚ÄĚ, revel√≥. Adem√°s, luego descubri√≥ que esta persona no pag√≥ los gastos comunes durante 8 meses, adem√°s de dejarlo con deudas de suministro el√©ctrico y agua.

“Lo persegu√≠, bloque√≥ los tel√©fonos, otros contactos no exist√≠an, tuve que ir a buscarlo al trabajo, se hab√≠a ido de la pega. Deb√≠a 8 meses de gastos. Este tipo me dej√≥ clavado con m√°s de un palo”, explic√≥ Rold√°n. “Tuve que repactar la deuda, sacar dineros de otros lados, porque tampoco es que mi sueldo sea millonario”, a√Īadi√≥.

Luego, tuvo un segundo arrendatario que le dejó una deuda de 200 mil pesos. Pero eso no fue todo.

Tras estas dos malas experiencias, arrendó el departamento a una madre con su hija, quienes se fueron del lugar sin avisar ni dejar rastro. Más tarde se enteró que la mujer abandonó el inmueble porque una amiga suya se había suicidado en su departamento -que queda en un piso 11- lanzándose por el balcón.

‚ÄúQu√© lata tener un departamento que me ha tra√≠do puros dolores de cabeza. No s√© si arrendar es tan dif√≠cil o si solo tengo mala cueva‚ÄĚ, dijo el periodista. “Fui al departamento a verlo. Ah√≠ hice mi propia limpieza, prend√≠ incienso en las esquinas, debe estar cargado de muy mala vibra. Igual he pensado venderlo y con eso pagar el cr√©dito y chao. Por otro lado no puedo no arrendarlo”, expres√≥.

Aunque es dif√≠cil prever que ocurran situaciones como las vividas por Michael, especialmente la √ļltima, puedes tomar algunos resguardos para evitar pasar malos ratos con los arrendatarios.

Cómo evitar problemas al arrendar tu propiedad

Lidiar con arrendatarios que no pagan es complejo, pues muchos arrendadores no saben qué hacer al respecto y se quedan de brazos cruzados.

Si bien Рcomo decíamos anteriormente- es imposible prever cada situación, se pueden evitar algunos malos ratos, tomando algunas medidas como fijarse bien en el contrato de arrendamiento y los antecedentes del arrendatario.

Expect Best (CCO)
Expect Best (CCO)

Por ejemplo, es muy importante individualizar bien al arrendatario en el contrato, de modo que esté claro a quién se está alquilando, porque en caso de haber problemas debo dirigirme a esa persona para que cumpla.

Roberto Montt, abogado y socio del estudio de abogados Montt y Montt Asociados, indic√≥ que es importante pedir antecedentes comerciales como liquidaciones de sueldo de √ļltimos 3 meses para determinar capacidad econ√≥mica, declaraciones de impuesto, codeudores solidarios y avales, el mes de garant√≠a, mes de arriendo anticipado. Esto permite evaluar si la persona podr√° realmente costear el pago.

‚ÄúDependiendo los montos de las rentas pueden pactarse garant√≠as, no s√≥lo las relacionadas con el mes de garant√≠a y mes de arriendo, sino tambi√©n en algunos casos los arrendadores piden 12 meses anticipados, que sean documentados por cheques o valor total de la renta anual. Y en algunos casos garant√≠as m√°s tangibles como prendas para el caso de incumplimiento‚ÄĚ, explic√≥.

De incluirse este tipo de garant√≠as o cla√ļsulas, deben estipularse claramente en el contrato, el cual debe formalizarse por escritura p√ļblica ante notario. Este documento debe llevar los datos del inmueble y partes correctamente individualizadas, vigencia del arriendo, renovaci√≥n de este, forma de aviso de t√©rmino con los plazos para el aviso, la renta y la debida forma de reajuste, mora en el pago de la renta, responsabilidades del arrendatario del inmueble, pago de los servicios, mejoras del inmueble, garant√≠as, tribunales competentes y domicilio, entre los m√°s importantes, se√Īal√≥ el abogado.

“La redacci√≥n del contrato, las garant√≠as establecidas y la forma de perfeccionamiento, no nos dar√°n certezas de pago, pero si nos ayudar√°n mucho al momento de querer poner t√©rmino de una manera eficaz un contrato de arrendamiento, que sea m√°s expedita, m√°s r√°pida y econ√≥micamente menos perjudicial”, se√Īalaron desde el estudio jur√≠dico.

Como recomendaci√≥n Gabriel Cid, CEO de Brickop.com -empresa chilena dedicada a vender departamentos para arriendo- indic√≥ a BioBioChile que para conseguir un buen arrendatario es importante hacer un buen filtro previo para conocer a las personas. “Mientras m√°s informaci√≥n se pida (sin ser demasiado exigente) mayor seguridad tendr√°s y podr√°s reducir los riesgos de lo que significa arrendar un inmueble. Adem√°s es importante, sobre todo si es tu primera inversi√≥n, dejarte asesorar por profesionales que se encargan de la b√ļsqueda del arrendatario y la administraci√≥n del inmueble”, se√Īal√≥.

“Una buena relacion y comunicaci√≥n entre due√Īo o administrador y el arrendatario, te va a permitir evitar problemas con los arrendatarios, adem√°s es muy importante el filtro previo que hacemos, y las cl√°usulas de los contratos. Si bien no son contratos abusivos para ning√ļn lado, debemos resguardar la inversi√≥n para as√≠ evitar conflictos a futuro”, a√Īadi√≥.

Pixabay (CCO)
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En el caso de Brickop, Cid explicó que si el arrendatario llega a fallar, su modelo de inversión colaborativa permite aliviar al arrendador.

“Al tener una administraci√≥n colaborativa los arriendos del edificio se van a un fondo com√ļn y se reparten porcentualmente dependiendo del costo de la inversi√≥n de cada inversionista. Esto har√° que en caso de no tener arrendado tu departamento o de que el arrendatario no pague, de todas formas recibas tu porcentaje designado. Ademas Brickop corre con los gastos de abogados para comenzar con las gestiones legales correspondientes para poder dar t√©rmino de contrato con los arrendatarios morosos”, asegur√≥.

Cu√°ndo puedo demandar al arrendatario

De acuerdo a la informaci√≥n de la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN), “la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo”.

Ni siquiera es necesario espera varios meses, seg√ļn explican, “la ley da derecho al arrendador a entablar un juicio despu√©s de un per√≠odo entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago”.

Para presentar la demanda, la persona “debe primero fijar qu√© elementos usar√° para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, √©stos no pueden ser m√°s de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda”.

Respecto a si debes contratar a un abogado para eso, la BCN se√Īala que no es necesario si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM (186 mil pesos aproximadamente”. “Para montos superiores se requiere la representaci√≥n de un abogado”, afirma.

Pixabay (CCO)
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La demanda debe presentarse en un juzgado civil, donde se realizar√° un juicio verbal, “pero las partes podr√°n presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones”.

Adem√°s, indican que no temas por el tiempo, ya que por lo general no demora tanto. “Los juicios deben ser r√°pidos. La primera audiencia debe ser m√°ximo cinco d√≠as h√°biles despu√©s de la notificaci√≥n de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de m√°ximo cinco d√≠as. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez d√≠as para dictar sentencia”.

Tambi√©n es posible llegar a un acuerdo con el demandado. “Durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el juez pedir√° las pruebas para √©l decidir y dictar una sentencia”, expresa la BCN.

Durante el juicio tambi√©n se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda, estableci√©ndose un plazo m√°ximo de dos meses. “Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada a√Īo de arriendo, con un tope de seis meses”, especifica.

Qué pasa cuando el arrendatario moroso además debe gastos comunes o servicios como luz o agua

En la BCN se√Īalan que “el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el per√≠odo en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador adem√°s puede notificar a las compa√Ī√≠as de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como √ļnico responsable del pago de las cuentas”.

Adem√°s si el deudor es obligado a pagar, debe hacerlo con intereses por el atraso. “El inter√©s ser√° la variaci√≥n de la UF entre la fecha en que el pago debi√≥ hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo”, explica la Biblioteca del Congreso Nacional.

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