Contribuciones y bodegas: cuando un impuesto empieza a frenar la inversión

Durante años, las contribuciones fueron vistas por muchas empresas como un costo más dentro de la operación inmobiliaria. Un gasto relevante, sí, pero relativamente predecible. Eso está cambiando. En el mundo logístico e industrial, el impuesto territorial dejó de ser una línea secundaria en la planilla de gastos y comenzó a transformarse en una variable capaz de alterar decisiones de inversión, contratos de arriendo, rentabilidad operacional e incluso la viabilidad de nuevos proyectos.

El problema no es que paguen contribuciones. El punto es que el avalúo fiscal sobre el cual se calcula ese impuesto esté correctamente determinado, sea trazable, razonable y coherente con la realidad económica y constructiva del activo. Cuando eso no ocurre, el impuesto deja de ser una contribución territorial y comienza a operar como una distorsión a la inversión.

Hoy estamos viendo casos difíciles de explicar. Un centro de distribución recientemente construido, de 30 mil metros cuadrados, tuvo un costo aproximado de 12 UF por metro cuadrado. Sin embargo, el avalúo fiscal aplicado por el Servicio de Impuestos Internos lo valoró en torno a 23 UF por metro cuadrado. La diferencia no es menor: el avalúo fiscal, por definición, no debiera ser el doble del valor comercial pleno del activo, sino que acercarse al 60% de este valor.

Si el propio criterio histórico ha sido que el avalúo fiscal fluctúe entre el 40% y 60% del valor real (ratificado en su momento por el entonces director del organismo, Javier Etcheberry), entonces hay una pregunta evidente: ¿cómo puede terminar siendo casi el doble del costo efectivo de construcción?

Este no es un caso aislado ni una anécdota de escritorio. En la industria logística existe una realidad conocida: construir un galpón puede costar, dependiendo de tamaño, estándar y calidad, entre 8 y 12 UF por metro cuadrado. Por eso llama la atención que determinados valores fiscales se ubiquen por sobre esa referencia de mercado, en algunos casos superando el 200% del valor real de la construcción.

Peor aún, al comparar parámetros técnicos de otras fuentes públicas, como las tablas de costos utilizadas por el Ministerio de Vivienda, aparecen diferencias relevantes frente a los criterios aplicados por el SII, el cual puede llegar a ser seis veces mayor para un mismo tipo de galpón.

Ahí está el corazón del problema: la asimetría de información. El contribuyente recibe un avalúo, una cuota de contribuciones y una obligación de pago, pero muchas veces no cuenta con una explicación suficiente, simple y verificable de cómo se llegó a ese monto.

En la práctica, defenderse exige conocimientos técnicos, legales, constructivos y tributarios que la mayoría de las empresas no tiene internalizados. Y cuando hablamos de activos logísticos, esa falta de claridad puede implicar millones de pesos al año.

Hoy, el mercado de bodegas industriales pierde entre 1.1 y 1.3 puntos porcentuales de capitalización anual producto de las contribuciones. En ciertos proyectos este impuesto llega a significar sobre un 12% de los costos directos.

La postergación del reavalúo de 2026 agravó ese escenario. Parte de las correcciones que venían en camino apuntaban precisamente a ajustar los valores de construcción de galpones -hasta en un 30%-, reconociendo así que existía una brecha entre la realidad constructiva y ciertos parámetros fiscales. Pero al postergarse ese proceso, muchos contribuyentes quedan atrapados por más tiempo en una estructura que ya venía generando distorsiones.

Esto tiene efectos concretos. En un contrato de arriendo logístico, muchas veces las contribuciones se traspasan al arrendatario. Eso significa que un error en el avalúo no solo golpea al propietario del inmueble, sino también a la empresa que opera desde ese centro de distribución. Y en una economía donde los costos de transporte, energía, seguridad, tecnología y financiamiento ya están presionados, un impuesto territorial mal calculado termina encareciendo toda la cadena.

La discusión, entonces, no es ideológica. No se trata de decir que las empresas no deben pagar impuestos. Deben pagarlos. Pero deben pagar lo que corresponde, no más que eso. Un sistema tributario serio necesita recaudación, pero también certeza, proporcionalidad y transparencia. Si una bodega está sobreavaluada, el efecto no es neutro: sube el costo operacional, disminuye el margen, se encarece el arriendo, se posterga inversión y se reduce competitividad.

Pero para eso se requiere un sistema de avalúos que acompañe el desarrollo, no que lo castigue por errores técnicos o por falta de actualización metodológica.

La pregunta de fondo es simple: si queremos que Chile tenga más infraestructura, más productividad y mejores cadenas logísticas, ¿podemos permitir que el impuesto territorial se transforme en una barrera silenciosa para invertir?

Hoy la respuesta parece evidente. El país necesita recaudar, sí. Pero también necesita hacerlo bien.

Sebastián Hudson
Gerente general de Póliza Gestión