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El fundador de Evergrande, Xu Jiayin, fue condenado en China a cadena perpetua y al embargo de sus bienes por fraudes financieros y sobornos, concluyendo una etapa del colapso del gigante inmobiliario. Las multas superan los US$2.340 millones. La sentencia cierra un ciclo clave de la crisis del sector, originada por las restricciones al endeudamiento ("tres líneas rojas") de 2020. Evergrande cayó en impago en 2021 con pasivos por más de US$300.000 millones, contagiando a otras firmas como Country Garden y Vanke. Pese a los estímulos estatales, las ventas de viviendas siguen en caída libre.
La condena a cadena perpetua del fundador de Evergrande, Xu Jiayin, pone fin al proceso judicial derivado del colapso del gigante inmobiliario, que incurrió en impago en 2021.
Xu Jiayin, quien llegó a ser el hombre más rico de China, se encontraba bajo arresto domiciliario desde finales de 2023 y hoy fue condenado en primera instancia a cadena perpetua por delitos como falseo de información fraudulenta y soborno.
El tribunal de Shenzhen le ordenó entregar todos sus bienes, y también impuso multas equivalentes a más de US$1.300 millones contra Evergrande Group y de US$1.040 millones contra su filial, Evergrande Real State.
Así, esta acción viene a cerrar una parte de la enorme crisis que atraviesa el sector inmobiliario chino, y cuyo principal protagonista es Evergrande. Estas son cinco claves para entender el prolongado deterioro del sector:
Las ‘tres líneas rojas’
Entre las causas de la crisis inmobiliaria china destacan las llamadas ‘tres líneas rojas’, unas regulaciones impulsadas por Pekín en 2020 que buscaban limitar el acceso a financiación a aquellas promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento o no dispusieran de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.
Esto hizo que múltiples firmas del sector se enfrentasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para “enfriar” el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas- en línea con el principio establecido por el presidente del país, Xi Jinping, que aseguró que “las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”.
El estallido de la crisis
Todas las alarmas saltaron a mediados de 2021, cuando Evergrande incurrió en impago de su deuda extraterritorial (‘offshore’) en un momento en el que arrastraba un pasivo superior a los US$300.000 millones.
Esto dio pie a cientos de litigios y a una coyuntura de gran incertidumbre en el sector por las implicaciones de una posible quiebra.
Como muchas otras promotoras chinas, desde el ‘boom’ inmobiliario de finales de los 90 Evergrande dependía en buena medida de altos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) y de ventas sobre plano -en verde o blanco- para seguir sacando adelante sus promociones.
Algunos analistas estimaron que la firma tenía 1,4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis, por un valor superior a US$200.000 millones.
Contagio a otras promotoras
El caso Evergrande no fue aislado: Country Garden, que llegó a ser la mayor promotora del país entre 2017 y 2022, entró en impago en octubre de 2023 tras una grave crisis de liquidez.
En diciembre de 2025, un tribunal de Hong Kong aprobó finalmente su plan para reestructurar unos US$14.100 millones en deuda extraterritorial, tras conseguir el visto bueno de los acreedores después de más de dos años de negociaciones.
La firma que ha tomado el relevo como foco de tensión es China Vanke, otra de las mayores promotoras del país y, hasta hace poco, de las pocas grandes inmobiliarias estatales con calificación crediticia solvente.
Vanke perdió 88.556 millones de yuanes (unos US$12.867 millones) en 2025, un resultado un 78,98 % más negativo que el año anterior, y ha esquivado hasta ahora el impago gracias principalmente a préstamos de su principal accionista, Shenzhen Metro. El propio informe de resultados de la empresa reconoce que sus operaciones “siguen afrontando graves desafíos”.
Las turbulencias de Evergrande
En enero de 2024, la Justicia hongkonesa ordenó la liquidación de la promotora en favor de sus acreedores extraterritoriales, un dictamen que abrió un largo e incierto proceso ante la duda de si sería reconocido en la China continental, donde están la mayoría de sus activos, ya que el sistema judicial de la antigua colonia británica está separado del chino en virtud de su estatuto de semiautonomía.
Un juicio en la megalópolis suroriental de Shenzhen contra su fundador, conocido internacionalmente como Hui Ka Yan, ha desembocado hoy en su cadena perpetua, declarado culpable de falsear información financiera, emisión fraudulenta de acciones, sobornos y desfalco.
El mercado no responde
El frenazo del crecimiento tras el ‘cero covid’, el propio peso del sector inmobiliario sobre del PIB -según algunos analistas, en torno a un 30%, sumando factores indirectos- y la desconfianza de los compradores se tradujeron en un frenazo del mercado que preocupa no solo a las promotoras, sino también a las familias, las cuales ven la vivienda como un importante vehículo de inversión.
Ante la coyuntura, los reguladores respondieron con múltiples paquetes con medidas de apoyo al sector, garantías a la entrega de viviendas vendidas sobre plano o la retirada de restricciones a la compra, pero el mercado no está respondiendo.
Según cifras oficiales, las ventas comerciales medidas por área de suelo se desplomaron un 24,3% en 2022, un 8,5% en 2023, un 12,9% en 2024 y un 8,7% en 2025. Hasta julio de este año, el retroceso ya alcanza el 18,6 % interanual.
Los precios de la vivienda nueva sí moderaron su caída en julio frente a junio de este año, lo que podría apuntar al efecto de las medidas tomadas por las autoridades del país: en mayo, las autoridades lanzaron un paquete de unos US$42.250 millones en créditos para vivienda subsidiada y menor entrada para compradores, al que se han sumado después ciudades como Shanghái, Shenzhen o Cantón con iniciativas propias.
