Mientras las ventas siguen cayendo en picada -con barrios fantasma, gente desesperada viendo la devaluación de sus viviendas y la venta de hasta tres propiedades por el precio de una-, Pekín restringe la información independiente sobre las cifras del sector inmobiliario. Esta censura “es señal de que quiere enmascarar la crisis”, dicen expertos.
Tras dos décadas de crecimiento desbocado, para 2020 con la burbuja inmobiliaria en China los precios de las viviendas llegaron a dispararse hasta más de 17 veces el salario medio.
Una tormenta perfecta impulsó el boom inmobiliario: las reformas de 1998 que desembocaron en que la vivienda pasó de ser proporcionada por el Estado a convertirse en propiedad privada, la migración de casi 500 millones de chinos de las zonas rurales a las ciudades y el abundante crédito de los bancos estatales.
El frenesí de la construcción transformó el panorama de China, las familias invirtieron sus ahorros en departamentos y la especulación inmobiliaria se convirtió en la norma, ayudando a millones de hogares de clase media a sentirse más ricos y gastar más.
El punto de inflexión llegó durante la primera ola de cierres de la vida pública por covid-19 en el país, cuando el Gobierno del presidente chino, Xi Jinping, impuso nuevas y radicales normas sobre el nivel de deuda que podían asumir los promotores inmobiliarios.
El resultado de las reformas fue brutal. Gigantes como Evergrande, Country Garden y docenas de empresas más pequeñas dejaron de pagar, y más de 70 promotores quebraron o necesitaron rescates estatales para sobrevivir.
Más de cinco años después, la crisis posterior no da señales de disminuir. Según el banco británico Barclays, más de 18 billones de dólares (15,38 billones de euros) de riqueza familiar se han evaporado a medida que se desploma el valor de las viviendas.
Mientras tanto, la actividad de la construcción, que en su día fue un motor clave del producto interno bruto (PIB), se ha desplomado tanto, que ahora arrastra el crecimiento general por debajo de los objetivos de Pekín.
Pekín censura datos sobre propiedad privada
Como señal de lo delicada de la situación, funcionarios chinos ordenaron en noviembre de 2025 a proveedores de datos dejar de publicar cifras de ventas nacionales. Esa medida siguió a una caída interanual en octubre del 42% de las ventas de nuevas viviendas de las 100 principales constructoras, el mayor desplome en 18 meses, según China Real Estate Information Corp.
Anne Stevenson-Yang, fundadora y directora de investigación de J Capital Research, con sede en Taipéi, piensa que esa estrategia ayuda a enmascarar el verdadero derrumbe de los precios.
“Es probable que haya una caída de los mercados del 50%, que podría llegar hasta a un 85% antes de que se estabilice”, comenta.
Stevenson-Yang explica que un promotor le ofreció a un colega de la ciudad de Xi’an tres casas por el precio de una, lo que equivale a una reducción de dos tercios en el precio de cada propiedad.
En ciudades de primer nivel, como Pekín y Shanghái, los precios promedio de las viviendas han caído alrededor de un 10% desde su punto máximo, según informó Oxford Economics en septiembre, y la disminución de la demanda de viviendas de lujo ha impulsado rebajas aún mayores. Sin embargo, el peor efecto se siente en las ciudades de segundo y tercer nivel, como Chengdú y Dongguan, donde los valores se desplomaron hasta un 30%.
A través de todo China, la crisis ha dejado infinidad de proyectos a medio terminar, ciudades fantasma y millones de hogares atrapados en un patrimonio neto negativo, lo que ha provocado la ira pública y protestas esporádicas mientras los compradores esperan que Pekín intervenga con medidas de estímulo para apuntalar la demanda.
“Aún hay un gran exceso de oferta: entre 3 y 5 años de apartamentos y viviendas sin vender, principalmente en las ciudades más pequeñas”, destaca George Magnus, investigador asociado del Centro de China de la Universidad de Oxford, Reino Unido. “Tomará mucho tiempo despejar esta situación, especialmente porque el grupo de compradores primerizos (de 20 a 35 años) está disminuyendo”.
Tras alcanzar los 1.410 millones de habitantes, la población de China está retrocediendo, lo que marca el fin de décadas de crecimiento.
Desaceleración del sector inmobiliario en China
El sector inmobiliario llegó a representar hasta el 25% del PIB de China, impulsando un crecimiento de dos dígitos en la década de 2000 y principios de la de 2010. Su desplome ha reducido el crecimiento alrededor del 5%, impactando el acero, el cemento, el empleo y la inversión.
China, que antes era el principal consumidor de mineral de hierro, cobre y materiales de construcción, ahora compra menos, perjudicando a exportadores como Australia, Brasil y Chile. La caída también debilita el gasto de los hogares, reduciendo las importaciones de bienes de lujo y automóviles.
Pekín quiere evitar otra burbuja, por lo que el apoyo actual a la industria inmobiliaria es mucho menor que en crisis anteriores como la de 2008 o la pandemia.
Un estímulo a gran escala requeriría enormes sumas y conllevaría el riesgo de inflación, señala Stevenson-Yang. Aun así, Pekín podría subsidiar los intereses hipotecarios, reducir las comisiones por transacción y ofrecer mayores devoluciones fiscales a los prestatarios.
Los desplomes inmobiliarios suelen durar cinco años: la caída en Estados Unidos de 2007 a 2012 y el colapso de España posterior a 2008 siguieron ese patrón. La crisis de Japón fue mucho más prolongada: el valor de las viviendas estuvo estancado durante más de una década.
Los analistas prevén que la recesión en China persista hasta finales de la década de 2020, mientras que algunos pronostican una recuperación en 2027.
Enviando corrección, espere un momento...
