Los efectos que podría tener el fin del anatocismo en el ahorro para la casa propia

El anatocismo se ha tomado la discusión en el contexto de la megarreforma, levantando alertas tanto en el sector privado como en organismos reguladores como la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el Banco Central.

Tal término se usa para referirse al pago de intereses sobre intereses o su capitalización en cada vencimiento o renovación. En otras palabras, el llamado interés compuesto.

Desde la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), su gerente general sostuvo a BioBioChile que “la prohibición de capitalizar los intereses generará importantes efectos negativos en el acceso al financiamiento, el ahorro y el funcionamiento del mercado de capitales”, junto con restringir herramientas como recaptaciones, períodos de gracias y cuotas flexibles.

Posible impacto de fin al anatocismo en el mercado inmobiliario

Ahora bien, desde Colliers buscaron responder la pregunta de qué efecto puede tener la eliminación del anatocismo en el sector inmobiliario, tanto para las personas como las empresas.

Teniendo en cuenta que se trata de una industria cuyos proyectos toman años en desarrollarse y las familias toman créditos a dos o tres décadas plazo, “la prohibición absoluta del anatocismo genera un impacto disruptivo”.

“Lejos de proteger al consumidor, la norma destruye las herramientas financieras que hacen viable el acceso a la vivienda y el desarrollo de obras. En el ámbito inmobiliario, la inconstitucionalidad de fondo cobra una fuerza particular. Al imponer una prohibición absoluta y generalizada, la norma vulnera la libertad contractual y el derecho de propiedad (Art. 19 N° 24) de una forma que destruye la arquitectura de los proyectos de largo plazo”, sostuvo el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, en un análisis compartido a BBCL.

Posible golpe a las cuentas de ahorro

El estudio apunta efectos que podrían sufrir los consumidores. Uno de ellos apunta directamente al ahorro y, con ello, en la postulación a subsidios.

Sobre esto, recordaron que algunos de los instrumentos de ahorro por excelencia son los Depósitos a Plazo (DAP) con renovación automática y las cuentas de ahorro en UF, ambos funcionando bajo la lógica del interés compuesto a favor de la persona que ahorra, ya que cada cierto plazo, los intereses se suman al capital automáticamente, aumentando las ganancias del período siguiente.

“Al aplicar una prohibición absoluta a la capitalización en “cada renovación”, la norma traba el corazón del ahorro masivo. Los bancos no podrán reinvertir automáticamente los intereses devengados. Las familias verán frenada la capitalización de sus esfuerzos, obligándolas a realizar trámites manuales mes a mes o a ver cómo su dinero pierde poder adquisitivo frente a la inflación, retrasando aún más la acumulación del pie necesario para la vivienda”, sentenciaron.

Por otro lado, en el análisis de Colliers recordaron que el crédito hipotecario es “por excelencia, un producto de interés compuesto de largo plazo”.

“Una práctica habitual y muy valorada es comenzar a pagar el primer dividendo 3 o 6 meses después de la entrega del inmueble. Los intereses de esos meses de gracia se capitalizan para recalcular la cuota definitiva. Sin anatocismo, los meses de gracia desaparecen del mercado de un día para otro, obligando al comprador a desembolsar la primera cuota de inmediato”, añadió el Gerente del Área de Multifamily y Financiamiento de Colliers, Eduardo Ramos,.

Lo mismo pasa con el “congelamiento de dividendos” durante emergencias como una pandemia o catástrofes naturales, donde con una prohibición del anatocismo, “las instituciones no podrán ofrecer reestructuraciones flexibles. El deudor caerá en mora inmediata, acelerando los procesos de remate judicial en lugar de recibir un alivio temporal”.

Todo mientras los bancos, en un hipotético escenario donde esta medida siga adelante, podrían empezar a exigir mayores niveles de renta, bajando el porcentaje de financiamiento y subiendo el pie inicial de un 10% al 20% hasta, por ejemplo, el 30% o 40%.

Advierten que podría “asfixiar” el flujo de caja de las constructoras

Por el lado de las empresas, una de las implicaciones que tendría esta norma aprobada en la megarreforma -donde se prevé que el Gobierno podría intentar eliminar lo relacionado al anatocismo- fue dada por Eduardo Ramos, respecto a los créditos para desarrollos inmobiliarios o de construcción.

En ellos, los dineros se van liberando según los avances de obras, y el capital junto con los intereses se van extinguiendo al final del proyecto con las promesas de compraventa: “Durante los 24 o 36 meses que dura la edificación, los intereses devengados mes a mes se capitalizan legítimamente dentro de la línea de crédito”.

De prohibirse el anatocismo, los bancos no podrán acumular esos intereses en el saldo y, según el experto, tendrían dos opciones.

“Exigir el pago en efectivo de intereses mes a mes a la constructora (asfixiando su flujo de caja en la etapa más crítica) o elevar drásticamente la tasa base y el pie exigido al desarrollador. El resultado neto es un encarecimiento directo del costo de construcción que se trasladará al precio final de la vivienda, o bien, la paralización de nuevos proyectos por falta de viabilidad financiera”, advierte Ramos.

En línea con lo señalado desde la Abif, Reinaldo Gleisner remarcó que la capitalización de intereses en el ámbito inmobiliario “no es un mecanismo abusivo, sino una herramienta técnica legítima y voluntaria para gestionar el valor del dinero en el tiempo y otorgar flexibilidad (como los meses de gracia o la postergación de cuotas)”.

“Al decretar la inoponibilidad absoluta de estas cláusulas, la ley altera retroactivamente las reglas del juego de contratos ya pactados y restringe arbitrariamente la autonomía de las partes para diseñar estructuras de financiamiento complejas”, sostuvo.