El "punto ciego" de la doble nacionalidad para comprar terrenos en zonas fronterizas ¿qué dice la ley?

En Chile, la ley establece ciertos requisitos para la compra de terrenos en zonas catalogadas como fronterizas. En términos sencillos, una persona que tiene nacionalidad de un país limítrofe —como Argentina, Bolivia o Perú— no puede adquirir bienes raíces en aquellos lugares que la legislación considera como tales. No obstante, durante los últimos años se han reportado casos que dan cuenta de “puntos ciegos” para el cumplimiento de la ley.

Los casos de Cochamó y Futaleufú, en la región de Los Lagos, son algunos ejemplos de adquisiciones de terrenos en zonas fronterizas chilenas por parte de personas con nacionalidad argentina. En estos casos, la doble nacionalidad aparece como un factor que puede dificultar la fiscalización, cuando se declara ante notarios y conservadores únicamente aquella ciudadanía que no está sujeta a la restricción.

De hecho, en mayo de este año, la Contraloría General de la República advirtió sobre el riesgo de que compradores extranjeros provenientes de países limítrofes, que posean doble nacionalidad, omitan declarar su nacionalidad restringida (la de un país vecino) ante los notarios y conservadores de bienes raíces. Al declarar únicamente su otra ciudadanía (que no cuenta con restricciones legales), logran eludir los controles fronterizos y vulnerar la prohibición establecida en la ley.

¿Qué dice la ley sobre la compra de terrenos fronterizos?

El artículo 7 del Decreto Ley 1939 de 1977 establece que, por razones de interés nacional, se prohíbe adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o tenencia de bienes raíces situados total o parcialmente en las zonas del territorio nacional, que hayan sido declaradas fronterizas, a los nacionales de países limítrofes, salvo que medie la autorización del presidente de la República.

El “punto ciego” de la doble nacionalidad

Gonzalo Varela, abogado de la Universidad Católica de Chile y socio de Varela Abogados, explicó a BioBioChile que la nacionalidad de un país limítrofe no desaparece por tener además la de otro país, ya que la norma no exige exclusividad. Algo que ya tiene respaldo administrativo reciente.

En el Oficio 97.558 del 20 de mayo de 2026 sobre la compra de 448 hectáreas en el sector Lago Lonconao en Futaleufú, la Contraloría computó como argentina la participación de una accionista que registraba nacionalidad argentina y española. En ese caso, la participación argentina total llegó al 32%, bajo el umbral del 40% que la ley fija para sociedades, y por eso se desestimó la denuncia; pero el criterio quedó establecido: la nacionalidad limítrofe se cuenta aunque exista otra.

“Sin perjuicio de lo ya concluido para el caso denunciado, y ante el eventual riesgo de que ciudadanos de países extranjeros limítrofes, con más de una nacionalidad, omitan informar aquella que configure la prohibición descrita, se remite copia de este oficio a los Ministerios del Interior, de Relaciones Exteriores, de Defensa Nacional y de Bienes Nacionales, y a la Dirección de Fronteras y Límites del Estado, a efectos de que, dentro de sus respectivas atribuciones, dispongan los controles necesarios para el cabal cumplimiento de las normas en estas materias”, extracto del dictamen del 20 de mayo de 2026 de la Contraloría General de la República.

Para Varela, el punto débil no está en la norma, sino en su fiscalización. Todo el sistema se apoya en una declaración jurada ante notario, sin cruce automático con Registro Civil, Migraciones o el SII. El caso de Futaleufú lo ilustra bastante bien: la sociedad se constituyó sin consignar las nacionalidades de sus socios y la Contraloría debió pedirlas a tres servicios distintos para reconstruirlas.

Como señala el mismo oficio, el organismo advirtió el riesgo de que ciudadanos de países limítrofes con más de una nacionalidad omitan informar precisamente aquella que gatilla la prohibición, y ofició a Interior, Relaciones Exteriores, Defensa, Bienes Nacionales y la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado (DIFROL) para que dispongan controles. “Por lo tanto, la doble nacionalidad es justamente ese punto ciego, donde una declaración puede quedar incompleta sin ser evidentemente falsa”, apunta el socio de Varela Abogados.

¿Y qué pasa con la doble nacionalidad de un chileno? Para Varela, en el caso de una doble nacionalidad que incluya a la chilena (el chileno-argentino, por ejemplo), aquello podría ser más discutible. “Chile admite la doble nacionalidad desde la reforma de la Ley N° 20.050, y la Contraloría ha sostenido como criterio general que quien es chileno no puede ser tratado como extranjero por tener otra nacionalidad, y debe actuar jurídicamente en Chile como chileno”.

“Sin embargo, el artículo 7 no contiene una regla expresa sobre esta hipótesis y no hay precedente que la resuelva en materia de inmuebles fronterizos. Hay base defendible para sostener que el chileno-argentino que acredita su nacionalidad chilena queda fuera de la prohibición, pero yo no afirmaría que está automáticamente exento: la operación debería revisarse antes con el Conservador de Bienes Raíces y con la DIFROL”, explicó el abogado.

¿Por qué existe esta prohibición?

Varela explica que la norma no presume que cada persona argentina, peruana o boliviana constituya una amenaza, sino que más bien se trata de un mecanismo preventivo de soberanía y control territorial, fundado en lo que la propia ley llama “razones de interés nacional”.

“Lo anterior se desprende del diseño de la propia ley; por ejemplo, la autorización presidencial exige informes previos del Estado Mayor de la Defensa Nacional y de la DIFROL; y la prohibición no se limita al dominio formal: alcanza otros derechos reales, la posesión, la tenencia y determinadas formas de control societario. En consecuencia, lo que se busca controlar no es la titularidad en el papel, sino el control efectivo de terreno en sectores estratégicos por su proximidad a la frontera”, detalló Varela.

El jurista señaló además que la restricción está lejos de ser una particularidad chilena, puesto que Argentina mantiene su propio régimen de zonas de seguridad de frontera, bajo el Decreto-Ley N° 15.385, de 1944, que exige conformidad previa para que extranjeros adquieran inmuebles dentro de una franja de 150 kilómetros del límite terrestre.