Opinión
Guetos verticales: negligencias p√ļblicas permiten ganancias ilegales privadas
Publicado por: Tu Voz
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Los 70 o más Permisos de Edificación otorgados en la comuna de Estación Central han suscitado gran polémica, principalmente porque esos proyectos tienen una altísima densidad habitacional. Todas las autoridades sectoriales han manifestado que lo anterior se debe a que esa comuna no tiene un Plan Regulador Comunal (PRC) lo que es falso.

El columnista que firma, crey√©ndoles a aquellos funcionarios p√ļblicos, en orden a que no hab√≠a un instrumento normativo urbano en Estaci√≥n Central, manifest√≥ equivocadamente aquello en entrevistas de CNN Chile, TVN y ChileVisi√≥n, pero averiguamos y en nuestro comentario “Guetos verticales : Todos han mentido” en BioB√≠oTV del 28/04/17 dijimos la verdad. Ahora con documentaci√≥n oficial entregada en el transcurso del mes de mayo en la Contralor√≠a, expresamos lo que sucede en esa comuna.

Veamos: el Permiso de Edificaci√≥n N¬į 187-2016, que se adjunta, para el predio ubicado en calle Conde del Maule N¬į 4675, otorgado por el Director de Obras Municipales (DOM) de Estaci√≥n Central en favor de Inmobiliaria Suksa Limitada, autoriz√≥ una construcci√≥n de 27.982,04 m2, en un terreno muy peque√Īo, de tan solo 1.131,13 m2, para 544 departamentos, 195 bodegas, 2 locales comerciales, 146 estacionamientos de veh√≠culos y 140 estacionamientos para bicicletas, con la sorprendente densidad de 19.237 habitantes por hect√°rea (Hab/H√°), cuando la media de la Regi√≥n Metropolitana de Santiago es de s√≥lo 150 Hab/H√°.

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Esta asombrosa densidad que significa un coeficiente de constructibilidad (*) de 16,76, en contraste con coeficientes en torno a 1,8 en la comuna Las Condes, se obtiene con sutiles ardides desconocidos por la mayor√≠a de la poblaci√≥n, pero s√≠ conocidos por todos aquellos actores privados y agentes p√ļblicos que se desenvuelven en el mercado de la construcci√≥n. Es justamente debido a esta abultada densidad que estas moles habitacionales, que enfrentan v√≠as normalmente de baja clasificaci√≥n, se les llame con justa raz√≥n “guetos verticales”.

Dicho tema ha llamado la atenci√≥n de los medios, y tambi√©n existen varias presentaciones en la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica, debido a que el Seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo estima que son irregulares, al infringirse el sistema de agrupamiento continuo.

Los detractores de estos permisos han sindicado como responsables de esta situaci√≥n a las inmobiliarias, que se habr√≠an “aprovechado” de la supuesta ausencia de un PRC que fije normas urban√≠sticas para Estaci√≥n Central. Sin embargo, al profundizar sobre las causas de la situaci√≥n, tal como lo dijimos al principio, cabe desmentir algunos hechos : En esa comuna s√≠ hay un PRC que fija las normas urban√≠sticas.

En efecto, la comuna de Estaci√≥n Central creada en el a√Īo 1985, hered√≥ en su nueva √°rea jurisdiccional, el antiguo Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago, conformado por el Plano Oficial de Urbanizaci√≥n de la comuna de Santiago N¬į 1.541 aprobado mediante DS N¬į 3.850 (Interior), de fecha 31 de julio de 1939, y por la Ordenanza Local de Edificaci√≥n para la comuna de Santiago aprobada mediante DS N¬į 4.716 (Interior), de fecha 12 de septiembre de 1939, y sus modificaciones, contenidas en el DS N¬į 245 (Minvu), de 2 de mayo de 1967 y en el decreto Alcaldicio Secc. 2a N¬į 41 de fecha 15 de enero de 2014, de la Municipalidad de Estaci√≥n Central.

De ello dan cuenta, los siguientes actos oficiales de Autoridad:

1. La Modificaci√≥n N¬į 1, del PRC de Estaci√≥n Central, publicada en el Diario Oficial del 30 de enero de 2014, aprobada por Decreto del Alcalde de Estaci√≥n Central, donde reconoce que modifica el antiguo PRC de Santiago, vigente para la comuna.

2. Luego, se aprob√≥ la Modificaci√≥n N¬į 2, del PRC de Estaci√≥n Central, publicada en el Diario Oficial del 4 de enero de 2017, aprobada por Decreto N¬į 32, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, suscrito por la actual Ministra Paulina Saball, donde reconoce vigente el actual PRC de Santiago.

3. A continuaci√≥n, se dicta el Decreto Alcaldicio N¬į 324, de Estaci√≥n Central, publicado en el Diario Oficial del 26 de abril de 2017, para la postergaci√≥n de permisos de edificaci√≥n, fundado en una modificaci√≥n del Plan Regulador Comunal vigente.

Lo anterior no es una sorpresa, dado que, mediante el Dictamen N¬į 13.832, de 1990, la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica ya se hab√≠a establecido que: “el nuevo plan regulador de la comuna de Santiago, aprobado por res 26/89 seremi de vivienda dejo excluido de sus preceptos el territorio de la comuna de estaci√≥n central, que ello no ha podido afectar la existencia de la normativa derivada del antiguo plan regulador comunal de Santiago, como lo reconoce dto 335/89 vivie. as√≠, debe entenderse que mientras la municipalidad de estaci√≥n central no elabore un plan regulador comunal, contin√ļan vigentes las normas del antiguo plan de la comuna de Santiago aplicables al territorio de aquella, porque el municipio de esta no pudo disponer normas que afectaran a otras comunas.”

Mal podría entonces, negarse la existencia de un PRC vigente para la comuna de Estación Central, que fija normas urbanísticas, cuando han sido los actos propios de dichas autoridades, las que han reconocido explícitamente tal hecho, a través de documentos oficiales.

Pues bien, si se hubieran aplicado las normas urban√≠sticas derivadas del PRC vigente para la comuna de Estaci√≥n Central, repetimos, aquel que se hered√≥ de la comuna de Santiago, los 70 Permisos de Edificaci√≥n otorgados en los √ļltimos tres a√Īos, estar√≠an mal aprobados, pues sobrepasar√≠an la altura m√°xima permitida.

Entonces, cabe preguntarse, ¬Ņc√≥mo ocurrieron tan graves irregularidades y m√°s encima a gran escala?

La respuesta estar√≠a radicada en una serie de actuaciones de la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, quien, por la v√≠a de interpretaciones forzadas, ha sostenido sistem√°ticamente la supuesta derogaci√≥n t√°cita de dicho Plan Regulador Comunal, por efectos de la aprobaci√≥n de un Plan Seccional del antiguo Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS), aprobado mediante Decreto N¬į 120, de fecha 3 de agosto de 1983, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

A ese respecto, cabe aclarar, en primer lugar, que dicha interpretación del Seremi es antojadiza, debido a que, desde un punto de vista legal, no existen los Planes Seccionales de un Plan Regulador Intercomunal, pues, dicha facultad está radicada exclusivamente a nivel comunal, conforme se establece en el artículo 46, inciso segundo, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Adem√°s, existen √°mbitos propios de cada nivel de la planificaci√≥n urbana, conforme a lo establecido en el art√≠culo 28, de la LGUC, y por ello, no es v√°lido que un instrumento Intercomunal aborde materias propias de un instrumento comunal, a menos que este √ļltimo no exista, en cuyo caso se aplican, subsidiaria y transitoriamente, mientras no aparezca el nivel faltante. Pero ello no es el caso de la comuna de Estaci√≥n Central, que si tiene un PRC, y por ende, mal podr√≠a haberse generado la derogaci√≥n t√°cita que sostiene artificiosamente la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo.

De hecho, tanto la Modificaci√≥n N¬į 1 (del a√Īo 2014), como la Modificaci√≥n N¬į 2 (del a√Īo 2017), del Plan Regulador Comunal vigente de la comuna de Estaci√≥n Central, no habr√≠an sido posible si dicho instrumento estuviera derogado, por la sencilla raz√≥n de que no se puede modificar aquello que jur√≠dicamente no existe. De ah√≠ que la interpretaci√≥n del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo es tambi√©n completamente discrecional.

Pero lo cierto es que, a partir de esta interpretaci√≥n forzada y arbitraria del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, seg√ļn la cual no existir√≠a un PRC, entonces quedaron liberadas pr√°cticamente la totalidad de las normas urban√≠sticas, como altura m√°xima, coeficiente de constructibilidad, densidad, rasantes, antejardines, estacionamientos, etc. etc.

Dem√°s est√° recordar que, el sector privado, a trav√©s de las inmobiliarias, orientan su accionar en funci√≥n de las reglas del juego que le fijan las autoridades que son el Minvu, a trav√©s del Seremi y de la Divisi√≥n de Desarrollo Urbano (DDU). Y si son las propias autoridades ‚Äúcompetentes‚ÄĚ quienes han sostenido la supuesta inexistencia de limitaciones urban√≠sticas, ¬Ņqu√© podr√≠a esperarse de parte de las inmobiliarias? Estas, en Estaci√≥n Central, se aprovecharon de esa supuesta ‚Äúequivocaci√≥n‚ÄĚ p√ļblica para construir lo que quisieran.

De hecho, en la totalidad de los Certificados de Informaciones Previas (CIP) que ha emitido la DOM de Estaci√≥n Central, se expresa que la norma aplicable a la comuna ser√≠a la del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), y no las del PRC que se ha modificado ya dos veces en los √ļltimos tres a√Īos.

Por tanto, la responsabilidad de todo lo que est√° ocurriendo en la comuna de Estaci√≥n Central, en relaci√≥n con los ‚Äúguetos verticales‚ÄĚ, ser√≠a principalmente la propia Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, pues, mediante una interpretaci√≥n laxa e inconsistente de la supuesta derogaci√≥n t√°cita del PRC vigente para Estaci√≥n Central, ha permitido esos desarrollos inmobiliarios de tan alta densidad, justamente porque la interpretaci√≥n utilizada por el Seremi dej√≥ sin aplicaci√≥n las normas urban√≠sticas que deb√≠an exigirse.

A mayor abundamiento, en materia de responsabilidades, también le cabe otro tanto a la Municipalidad de Estación Central, especialmente a su Director de Obras que es arquitecto y a su Alcalde, que tiene línea directa con el anterior.

En efecto, si el propio Alcalde de Estaci√≥n Central, incluyendo los anteriores en el cargo, no estuvieran de acuerdo con las normas urban√≠sticas vigentes, entonces debieron haber modificado su PRC y para ello han contado con 32 a√Īos. Por negligencia u otro motivo no lo han hecho y en tal sentido han estado de acuerdo con el tipo de hiper desarrollo inmobiliario que se ha observado en la comuna en los √ļltimos tres a√Īos, lo que le ha permitido liderar los rankings de la Regi√≥n Metropolitana de Santiago.

A su vez, el Intendente de Santiago, a quien le asist√≠a el supuesto convencimiento de que no exist√≠a un PRC, tambi√©n habr√≠a podido promover una r√°pida modificaci√≥n del PRMS, que hiciera las veces de PRC, conforme se establece en el art√≠culo 38¬ļ, de la LGUC, pero tampoco hizo nada, y sigue sin hacer nada, salvo usar esta pol√©mica para tener gran presencia medi√°tica.

Asimismo, la Ministra de Vivienda y Urbanismo, qui√©n tambi√©n cuenta con la facultad para aprobar directamente por el Minvu, un Plan Seccional de Renovaci√≥n Urbana, conforme al art√≠culo 74¬ļ, de la LGUC, tampoco ha hecho nada, salvo concurrir al Congreso Nacional para lamentarse de la supuesta inexistencia del Plan Regulador Comunal, y de los nocivos efectos que tendr√≠a tal situaci√≥n, lo que por cierto, se contradice con sus propios actos, como lo es la Modificaci√≥n N¬į 2, del Plan Regulador Comunal de Estaci√≥n Central (enero de 2017), y por tanto, ella sab√≠a perfectamente que sus afirmaciones en el Senado no se ajustan a los hechos.

Cabe preguntarse entonces, ¬Ņpor qu√© raz√≥n las autoridades competentes para definir el marco regulatorio de urbanismo y construcciones, no cumplen con sus funciones legales?

El tema est√° ahora radicado en la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica y mientras tanto, sigue la pol√©mica por la prensa e indirectamente se estigmatiza a los moradores, muchos de ellos extranjeros, de tales edificios.

Como se podr√° apreciar, han sido las propias actuaciones de las autoridades del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, de la Municipalidad de Estaci√≥n Central, del Intendente Metropolitano y de la Ministra de Vivienda, quienes han generado o permitido la situaci√≥n grosera de los edificios de gran altura y alt√≠sima densidad en la comuna de Estaci√≥n Central y curiosamente son ellos quienes los califican de ‚Äúguetos verticales‚ÄĚ.

Como la contradicci√≥n es demasiado evidente, la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo ha optado m√°s recientemente en levantar otra interpretaci√≥n a√ļn m√°s osada, seg√ļn se expresa en el oficio Ord. N¬į 5457, de 2017, dirigido a la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica, para justificar sus actuaciones irregulares.

Seg√ļn esa nueva interpretaci√≥n, la Seremi sostiene ahora que est√°n derogados t√°citamente tanto el Plan Regulador Comunal de Estaci√≥n Central, como el Seccional Alameda Poniente, pues este √ļltimo habr√≠a sido reemplazado por el actual Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).

Semejante interpretaci√≥n tambi√©n es caprichosa y falta de fundamento, pero si ella fuera cierta, entonces los 70 Permisos de Edificaci√≥n otorgados en los √ļltimos tres a√Īos en Estaci√≥n Central, estar√≠an igualmente mal otorgados, puesto que, a falta de un Plan Regulador Comunal, le son aplicables las disposiciones del art√≠culo tercero transitorio del PRMS, y en tal caso los proyectos sobrepasar√≠an el coeficiente de constructibilidad que dicha norma establece, que, en el mejor de los casos, admite 2,4, y no 16,78 de constructibilidad a que se refiere el Permiso 187-2016 comentado m√°s arriba el que se adjunta.

Adem√°s, dicha interpretaci√≥n del Seremi no se compadece con los actos propios de la Ministra de Vivienda, quien, como ya se dijo, modific√≥ en enero de 2017, el Plan Regulador Comunal de Estaci√≥n Central, en lo que se conoce como la Modificaci√≥n N¬į 2, de tal instrumento.

¬ŅC√≥mo podr√≠a haber modificado la Ministra un instrumento inexistente?

M√°s a√ļn, ¬Ņc√≥mo podr√≠a no existir el Plan Regulador Comunal que este a√Īo modific√≥ la Ministra de Vivienda, si la propia Contralor√≠a General de la Rep√ļblica tom√≥ raz√≥n del Decreto N¬į 32?

En consecuencia, la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo sigue dando palos de ciego, generando un estado de completa incertidumbre jurídica, que ha permitido abiertamente el incumplimiento de las normas urbanísticas del PRC vigente para Estación Central.

Todo lo que est√° dicho en esta columna la Fundaci√≥n Defendamos la Ciudad se lo ha expresado en distintas presentaciones a la Contralor√≠a, para que resuelva el entuerto. En rigor, todos los permisos est√°n viciados y en tal sentido el √≥rgano fiscalizador tendr√° que resolver sus invalidaciones en la medida de que no hayan transcurrido m√°s de 2 a√Īos desde la fecha de sus emisiones, tal como lo fija el art√≠culo 53¬ļ de la Ley N¬ļ 19.880.

La otra posibilidad es que, por las graves consecuencias de esa próxima decisión de la Contraloría, pues ocurriría una ola gigantesca de demandas civiles por perjuicios patrimoniales privados, dado que los errores los han cometido órganos del Estado (Minvu y Municipalidad), autoridades que les asiste responsabilidades personales, conforme se establece en el 22, de la LGUC, se produzca un acomodaticio perdonazo, de aquellos que en Chile estamos tan acostumbrados.

(*) Coeficiente de Constructibilidad seg√ļn la OGUC: n√ļmero que multiplicado por la superficie del predio, descontadas las √°reas declaradas de utilidad p√ļblica, fija el m√°ximo de m2 posibles de construir sobre el terreno.

Patricio Herman

URL CORTA: http://rbb.cl/gtqw
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