Una sentencia de la Corte Suprema acaba de fijar un criterio que podría tener efectos relevantes en futuros conflictos entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles comerciales, tanto en tribunales civiles como en centros de arbitraje, como el CAM Santiago.
El máximo tribunal confirmó el término de un contrato de arriendo luego de concluir que el inmueble entregado no permitía desarrollar el giro comercial para el cual había sido contratado, estableciendo que la imposibilidad de utilizar la propiedad conforme al destino pactado constituye un incumplimiento contractual que justifica la terminación del vínculo.
El caso se originó en un conflicto entre el arrendador Enzo Giannini Aguilar y la empresa Coberturas Nacionales SpA, que arrendó el inmueble para desarrollar su actividad comercial, contando además con Claudio Salvatore Concha como fiador y codeudor solidario del contrato.
De acuerdo con los antecedentes judiciales, la sociedad arrendataria puso término anticipado al contrato tras constatar que la propiedad no reunía las condiciones necesarias para operar su giro —relacionado con la fabricación, venta y arriendo de estructuras—, lo que derivó en una disputa judicial.
Fue el propio Giannini quien accionó ante tribunales exigiendo el cumplimiento del contrato y el pago de rentas pendientes, argumentando que la empresa abandonó el inmueble de forma anticipada. En paralelo, Coberturas Nacionales SpA presentó una demanda reconvencional en su contra, acusando perjuicios derivados de la imposibilidad de explotar comercialmente el recinto.
La controversia abordó una materia que durante años ha generado debate en tribunales: determinar quién debe asumir las consecuencias cuando un inmueble no reúne las condiciones necesarias para el funcionamiento de la actividad económica que motivó el contrato.
Durante la tramitación de la causa, los tribunales debieron analizar si la imposibilidad de desarrollar el negocio era atribuible al arrendatario, por no haber gestionado correctamente los permisos, o si, por el contrario, correspondía a una deficiencia estructural del inmueble que debía ser soportada por el propietario.
El punto central del conflicto estuvo en la interpretación del artículo 1932 del Código Civil, que permite al arrendatario poner término al contrato cuando la cosa arrendada no sirve para el uso convenido, incluso si el problema existía desde antes de la celebración del contrato.
El criterio que consolida la Suprema
Al revisar el caso, la Corte Suprema no solo invalidó decisiones previas, sino que dictó un fallo de reemplazo en el que confirmó que la calidad del inmueble —incluidas sus limitaciones normativas— impedía desarrollar el giro comercial pactado.
En concreto, se estableció que el terreno estaba emplazado en una zona donde no era posible autorizar la actividad proyectada, lo que hacía jurídicamente inviable el negocio. Bajo ese escenario, el máximo tribunal concluyó que el arrendatario tenía derecho a poner término al contrato.
El fallo refuerza así una línea interpretativa clara: el arrendador no solo debe entregar materialmente la propiedad, sino también garantizar que esta sea útil para el fin convenido entre las partes.
Desde esa perspectiva, si la propiedad presenta impedimentos —ya sean físicos o normativos— que hacen imposible el ejercicio del giro comercial acordado, el incumplimiento puede ser considerado suficientemente grave como para justificar la terminación del contrato.
Impacto para futuros contratos
La resolución adquiere especial relevancia debido a que aborda uno de los conflictos más frecuentes en el mercado inmobiliario comercial, particularmente en locales, oficinas y espacios que requieren autorizaciones administrativas para operar.
Especialistas han sostenido que una de las principales fuentes de litigios surge cuando los contratos no precisan adecuadamente el uso del inmueble o no verifican la factibilidad normativa del negocio.
En términos prácticos, el fallo constituye una advertencia para ambas partes.
Para los propietarios, porque obliga a verificar que el inmueble pueda ser efectivamente utilizado para la actividad comprometida.
Para los arrendatarios, porque refuerza la necesidad de dejar establecido de forma expresa el giro comercial y las condiciones indispensables para su desarrollo.
Un precedente para el mercado
Más allá de los efectos concretos del caso entre Giannini y la empresa arrendataria, la decisión es observada como un precedente relevante para futuros conflictos en materia de arriendos comerciales.
Ello porque la Corte Suprema entrega una señal clara respecto de la función económica del contrato y del deber de asegurar que el inmueble cumpla el propósito que motivó su contratación.
La sentencia, en definitiva, contribuye a zanjar una discusión recurrente en los tribunales civiles e incluso en los centros de arbitraje, los mismos que muchas veces están eclipsados por ganadores o perdedores, pasando por alto este punto. De hecho, por algo en este caso se asumió una sentencia de reemplazo.
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