El pasado 17 de octubre se publicó la Ley de Reconstrucción del gobierno en el Diario Oficial, con la exención del IVA a la vivienda dentro de sus artículos transitorios.
En este contexto, recientemente el Servicio de Impuestos Internos (SII) publicó una resolución detallando cómo se llevará a cabo la aplicación de este beneficio. Esto es lo que debes saber.
Existen dos grupos de beneficiarios
Lo primero es que la exención del IVA para viviendas es aplicable para las compraventas que se celebren dentro de un plazo de un año contado a partir del 1 de diciembre de 2026. Es decir, desde esa fecha hasta el 30 de noviembre de 2027.
No obstante, también se incluyó un mecanismo especialísimo de devolución de IVA para las compraventas que hayan sido otorgadas mediante escritura pública entre el 22 de abril de 2026 y el 30 de noviembre de 2026. Esto, ya que es el periodo que comprende la fecha de ingreso del mensaje presidencial que inició la tramitación de la megarreforma y el primer día hábil del mes subsiguiente a la fecha de su publicación en el Diario Oficial.
Es solo para compraventas de viviendas nuevas
El beneficio —tanto el retroactivo como la posterior exención— rige solo para las compraventas de inmuebles nuevos que se celebren dentro de los plazos anteriormente mencionados, donde se confirme la recepción definitiva de obras. Por lo tanto, las viviendas usadas quedan excluidas.
También se hace énfasis en que el objeto de la compraventa debe ser una vivienda, esto es, todo bien corporal inmueble construido y destinado a la habitación.
Cabe señalar además que el beneficio tributario aplica a cualquier comprador, sin importar si es su primera vivienda, una segunda propiedad o una inversión.
No hay límite de precio ni de superficie
No existe un valor máximo de compraventa en UF para acceder a la exención del IVA, ni tampoco un tope de metros cuadrados por concepto de superficie. De hecho, se indica explícitamente que el beneficio aplica independiente del valor, superficie o número de unidades que comprenda el proyecto del cual forma parte el inmueble.
Debe haber una cláusula de devolución del IVA
Tanto el artículo cuarto transitorio de la ley como la Resolución Exenta N° 146 del SII establecen de forma explícita que, para autorizar la devolución retroactiva del impuesto en estas compraventas, la escritura pública de compraventa debe contener la mención expresa o cláusula de devolución del IVA.
Eso sí, no se precisan los procedimientos notariales o rectificatorios (como escrituras modificatorias o complementarias) que deban aplicar las partes si la escritura fue otorgada con anterioridad a las instrucciones fijadas por el SII.
Cómo se accede a la exención/devolución
Las compras a contar del 1 de diciembre de 2026 acceden de forma directa al beneficio al momento de comprar, ya que el precio de la vivienda no lleva recargo de IVA. No necesitan realizar trámites de devolución ni solicitudes posteriores ante el SII.
En cambio, los contribuyentes que compraron su vivienda entre el 22 de abril y antes del 30 de noviembre deben recibir la restitución o reembolso total del IVA pagado directamente de manos de la empresa vendedora y luego ingresar al sitio web del SII y presentar la Declaración Jurada Simple de Compradores F3299 para acreditar formalmente haber recibido la devolución del dinero por parte del vendedor.
Luego, estos últimos deberán presentar el formulario F3298 “Solicitud de Devolución de IVA Artículo 4° Transitorio Ley N° 21.850”, cuyos formatos e instrucciones de llenado serán publicados en la página web del SII. Habrá un plazo de 3 años contados desde el 1 de diciembre de 2026 para ingresar la solicitud y recibir la devolución en dinero por parte del Fisco.
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