Embargos de bienes raíces: cómo funcionan y qué cosas no te pueden quitar por ley

En el marco de los cobros a deudores morosos del Crédito con Aval del Estado (CAE), la Tesorería General de la República (TGR) anunció que comenzaron a ejecutar embargos sobre bienes raíces, advirtiendo que, de no regularizar la situación, las personas involucradas se arriesgan incluso a perder su inmueble por remate judicial.

Recientemente, la Corte de Apelaciones de Valparaíso rechazó una serie de recursos de protección interpuestos por deudores del CAE, ratificando la legalidad de los procedimientos de cobranza coactiva que está utilizando la Tesorería, lo que incluye el uso de los mecanismos del Código Tributario para los requerimientos de pago y las órdenes de embargo.

Lo anterior constituye una señal relevante respecto de cómo los tribunales están interpretando estos procedimientos, y también reconfigura las expectativas que muchas personas podrían mantener respecto a que estas acciones fueran dejadas sin efecto por la vía judicial. Eso sí, también se han dado casos donde las cortes fallan a favor del deudor.

En este contexto, cobra relevancia entender cómo funcionan estos procesos, qué bienes son embargables, cuáles no y qué recursos existen para enfrentar estas situaciones con las herramientas que la ley entrega.

¿Cómo funciona un embargo y cuánto tiempo antes se notifica?

Lo primero que hay que entender es que un embargo no significa automáticamente la pérdida de la vivienda. Tal y como explica Carla Lavín, directora jurídica de Segal Deudores, a este medio, “es una medida que impide vender o gravar el inmueble, y solo si la deuda persiste, el procedimiento puede avanzar hacia un remate judicial; etapa que contempla instancias previas donde el deudor todavía puede defenderse, oponer excepciones o llegar a un convenio de pago”.

El cobro ejecutivo realizado por Tesorería se desarrolla mediante un procedimiento especial regulado en los artículos 168 y siguientes del Código Tributario, dentro del cual puede decretarse el embargo de bienes. Cristian Vargas, exsubdirector jurídico del SII y socio Tax & Legal de BDO Chile, detalló a BioBioChile cómo funcionan las fases del proceso:

1. Parte con la nómina de deudores morosos firmada por el tesorero regional o provincial, que por el solo ministerio de la ley es título ejecutivo (art. 169).

2. Luego viene la notificación de la mora y el requerimiento de pago (art. 171), que se practica personalmente por un recaudador fiscal, por cédula, por carta certificada o, desde la Ley 21.73, por correo electrónico registrado.

3. Desde ese requerimiento, el deudor tiene 10 días hábiles para pagar u oponerse, con solo tres defensas posibles: pago, prescripción o que el título no le empece (arts. 176 y 177).

4. El embargo de la casa se materializa con su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: el inmueble queda bloqueado para la venta, pero el deudor no pierde la propiedad ni deja de vivir en ella.

5. Si la deuda persiste, el expediente pasa al juez civil (arts. 179 y 180), que ordena el remate con una tasación única de 1,3 veces el avalúo fiscal (art. 185) y previa publicación de dos avisos, el primero con al menos 15 días de anticipación a la subasta.

Según explicó el exsubdirector jurídico del SII, en la práctica, median varios meses entre el requerimiento y un remate, y en todo ese tiempo el deudor puede pagar o firmar un convenio, lo que suspende de inmediato el apremio mientras lo cumpla (art. 192). “El remate es el último eslabón de una cadena larga y siempre evitable”, aseguró.

¿Qué bienes pueden embargarse y cuáles no?

El derecho de prenda general es el principio jurídico que permite a los acreedores perseguir los bienes de una persona que mantiene una deuda impaga. Así lo señaló Eugenio Hernández, académico de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de la Santísima Concepción (UCSC). En la práctica, significa que el patrimonio del deudor actúa como garantía de sus obligaciones.

Dependiendo del caso, pueden embargarse bienes raíces (casas, departamentos, terrenos), vehículos, dinero en cuentas bancarias, algunos bienes muebles y parte de las remuneraciones. “Si existe una deuda, hay un derecho que se llama derecho de prenda general que tú puedes hacer efectiva sobre los bienes del deudor. Si hay bienes raíces, sobre los bienes raíces”, ejemplificó.

Pese a lo anterior, la ley chilena establece un catálogo expreso de bienes inembargables precisamente para proteger la dignidad mínima de las personas y sus familias. De acuerdo con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, algunos de estos son:

– El lecho del deudor y de su familia, es decir, las camas;
– La ropa, necesaria para el abrigo;
– Los muebles de dormitorio, de comedor y de cocina de uso familiar (únicamente aquellos considerados indispensables);
– Los utensilios caseros y de cocina;
– Los alimentos y combustible necesarios para la subsistencia de la familia durante un mes;
– Las herramientas o instrumentos con que el deudor ejerce su trabajo u oficio, dentro de los límites que fija la ley.
– Los objetos que el deudor posee fiduciariamente.

“Se consideran inembargables, obviamente, las cosas mínimas; la cama, el velador, no se lo van a embargar; de hecho, nunca lo embargan. ¿Qué embargan? El living, el comedor, el refrigerador, los televisores, microondas, etc.”, precisó Juan Carlos Ochoa, también académico de la Facultad de Derecho de la UCSC.

Es decir, un embargo nunca debería dejarte sin cama, sin ropa o sin los elementos básicos para vivir y trabajar; eso está expresamente prohibido por nuestro ordenamiento jurídico.

“Un dato que pocos conocen es que la vivienda de bajo avalúo, que es inembargable frente a un acreedor común, no lo es cuando el acreedor es el Fisco, porque el propio artículo 445, N.º 8, del Código de Procedimiento Civil excluye esa protección en juicios donde el Fisco es parte. Por eso Tesorería sí puede embargar la casa del deudor”, recordó Vargas.

¿Si rematan mi casa pierdo automáticamente las cosas que están dentro?

Según explicaron los especialistas consultados, que una vivienda sea embargada o incluso llegue a rematarse no significa que el propietario pierda automáticamente los muebles, electrodomésticos u otros bienes que se encuentran en su interior. El embargo del inmueble recae sobre la propiedad misma, mientras que los bienes muebles requieren un embargo separado y específico para poder ser retirados o subastados. Por ello, el remate de una casa no implica, por sí solo, la pérdida de las pertenencias que están dentro de ella.

“El embargo y eventual remate comprenden el inmueble, no los bienes muebles de su interior. Si la propiedad se remata, el adjudicatario adquiere la casa, pero los muebles, enseres y efectos personales siguen perteneciendo a sus dueños, el deudor o terceros, y se retiran al momento de la entrega; no se rematan junto con la vivienda. Para subastar también bienes muebles, Tesorería tendría que trabar un embargo separado y específico, respetando el catálogo de inembargables del artículo 445, y los terceros conservan siempre sus tercerías. Rematar la casa no significa perder lo que hay dentro de ella”, aclaró Vargas.

“Se puede retirar aquello que no esté embargado, porque perfectamente te podrían embargar también los bienes muebles. Pero depende de lo que te hayan embargado, de lo que te van a poder retirar y rematar”, agregó Hernández.

¿Pueden embargarme si la casa donde vivo no es mía?

Una situación muy frecuente, y que genera enorme angustia, es la de quienes viven en una propiedad que no les pertenece, por ejemplo, en la casa de los padres o de un familiar.

“Ahí hay que ser categóricos”, sostuvo Lavín, “el embargo solo puede recaer sobre bienes del deudor, no sobre bienes de terceros. Si se pretende embargar muebles, electrodomésticos o enseres que pertenecen al dueño de casa y no al deudor, ese tercero tiene derecho a defenderse mediante las tercerías de dominio o de posesión”.

Según explicó Ochoa, en esos casos el propietario puede presentar una tercería acreditando su dominio mediante la inscripción correspondiente del inmueble.

“Y a la inversa, si lo que se embarga es el bien raíz de un deudor, ese embargo recae sobre el inmueble como tal, no sobre las cosas que están en su interior. Los bienes muebles que pertenecen a otras personas que habitan la propiedad, o aquellos que son inembargables por ley, no se pierden por el solo hecho de que la casa esté embargada o incluso llegue a rematarse”, explicó la directora jurídica de Segal Deudores.

La experta recomendó no esperar a que el proceso avance, señalando que quien recibe una notificación de la Tesorería debe actuar de inmediato, revisar su situación, evaluar los convenios de pago disponibles y asesorarse jurídicamente. “Cada etapa del procedimiento contempla plazos y derechos que se pierden si no se ejercen a tiempo. La diferencia entre quien actúa al recibir la primera notificación y quien deja pasar el tiempo puede ser, literalmente, conservar o perder su vivienda”, enfatizó.