Vecinos del estadio Santa Laura, localizado en la comuna de Independencia y unos cuantos socios del club de fútbol Unión Española que cuestionan el proyecto inmobiliario que el empresario educacional y hombre fuerte del aludido club de fútbol, Jorge Segovia, intenta ejecutar en ese terreno, nos han entregado ciertos documentos con los cuales hemos llegado a la conclusión de que esa inversión no es posible por las razones que a continuación damos a conocer.
Dicho terreno tiene la categoría de área verde, conforme a las disposición reglamentarias del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) vigente desde el año 1994, instrumento normativo vinculante que define con suma claridad las acotadas actividades que se pueden ejecutar en las áreas verdes localizadas en la región en la cual residimos. Para posibilitarse el negocio, existe el permiso de edificación Nº 14 del 23/05/16 cursado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Independencia a la persona jurídica Unión Española S.A.D.P. acto administrativo que se obtuvo en base al anteproyecto Nº 26 del 27/10/14 cursado a la misma persona jurídica.
En la tramitación de los permisos, posiblemente sin que los funcionarios municipales se percataran de que los artículos 1.4.9, 1.4.10 y 1.4.11 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) fijan períodos fijos y máximos que tienen los solicitantes de anteproyectos y permisos para que sean aprobados, les dieron sus consentimientos. El Director de Obras Municipales (DOM) tiene 15 y 30 días para aprobar o rechazar las solicitudes de anteproyectos y permisos, respectivamente, y si hay objeciones, el privado tiene 60 días para resolverlas : si las observaciones municipales se mantienen, esas solicitudes se deben rechazar, lo que en la especie no ocurrió, con lo cual vemos que dicho DOM fue muy afable con la empresa, pues discrecionalmente amplió los plazos para otorgarlos.
Ahondando sobre la OGUC, los anteproyectos tienen vigencias de 6 meses o un año, dependiendo de los m2 a construirse y en el caso que analizamos el plazo es de un año por su alto volumen. Como ya se expresó, el permiso de edificación se otorgó el 23/05/16, por lo tanto estando vencido el anteproyecto, indicándose en el formulario correspondiente que se trata de un negocio de 368 viviendas, con 237 estacionamientos y un local comercial, clasificado como equipamiento mediano.
Pero, ¡oh sorpresa!, el anteproyecto respectivo, aunque los lectores no lo crean, dice que las viviendas son 296, con 744 estacionamientos, un supermercado, un apart hotel con 70 habitaciones, una universidad, que suponemos es la SEK, 2 oficinas y 48 locales comerciales y que el equipamiento se clasifica como mayor. Ante tanta discrepancia ¿a quién creerle?
Estamos hablando de la construcción de 2 torres de 23 y 15 pisos en dicha área verde que le pertenece a la persona jurídica Inmobiliaria y Promotora Unión Española S.A. Como se aprecia, se otorgó un acto administrativo terminal a alguien que no tiene el dominio del predio, hecho asaz curioso e improcedente que no fue detectado a tiempo por los funcionarios municipales.Sobre esta “desinteligencia” señalamos que los anteproyectos se pueden aprobar a personas que no sean dueñas del terreno y para ello basta que el propietario efectivo se comprometa, vía escritura pública, a vendérselo a quien desea construir. En cambio, a nivel de permisos de edificación, por razones de fácil entendimiento y certeza jurídica, tal como lo ordena el artículo 5.1.6 de la OGUC, el titular del proyecto debe firmar una declaración jurada en la cual atestigua que él tiene el dominio del predio, inscripto en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), como lo enfatiza otro artículo de esa OGUC.
Esta situación ha sido cubierta por algunos medios de prensa, incluyendo un comentario del 12/03/18 de este columnista en Bio Bío TV.
Como el proyecto inmobiliario de marras era inviable, nos vimos en la necesidad de informarle por escrito al Director de Obras Municipales que debía invalidar el permiso de edificación, conforme lo establece el artículo 53º de la Ley Nº 19.880 del Procedimiento Administrativo, sin que el funcionario acusara recibo de la nota.
La comuna de Independencia se crea en el año 1991 y su primer y actual Plan Regulador Comunal (PRC) está vigente desde el 20/03/14, sin que la Contraloría General de la República tomara razón de ese instrumento, luego durante ese prolongado período de tiempo, las normas urbanísticas aplicables en Independencia eran las contenidas en el PRC de Santiago. El anteproyecto dice que se acoge a la “zona C del Plan Regulador Comunal (1990)” y el permiso de edificación dice que se acoge a la “zona C del PRMS (1994)”, siendo ambas especificaciones inexactas pues las normas utilizadas en los 2 actos administrativos fueron las del PRC de Santiago, las que se dejaron de aplicar tan pronto existió el PRC de Independencia.
Ahora bien, todas las áreas verdes de la región metropolitana de Santiago están parcialmenteprotegidas en el PRMS, como ya está dicho, y en atención a la mala calidad del aire que respiramos aquellos que vivimos en esta cuenca existe un Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA), instrumento que en estos días el Ministerio de Medio Ambiente lo está reformulando. En todo caso esta herramienta ambiental, hasta hace poco tiempo, prohibía las desafectaciones de todas las áreas verdes, restricción que se levantó por las presiones ejercidas por poderosos grupos económicos.
El “Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación” del PRMS define, entre otros, a los “Equipamientos Recreacionales y Deportivos”, tipología que forma parte de las “Áreas Verdes Complementarias” de ese instrumento urbano regional, en donde se sitúa el Estadio Santa Laura, el que posibilita destinar a otros usos solo el 20% de la superficie de los predios allí insertos.
La OGUC también se refiere a los cambios de usos de suelo de las áreas verdes, que no sean bienes nacionales de uso público, como es el caso que nos interesa, pues Santa Laura es privado, lo que está muy bien explicado en su artículo 2.1.31. En esta disposición reglamentaria se expresa que las áreas verdes no materializadas como tales, pueden destinarse a otros usos solo el 20% de la superficie total del predio.
Para sobrepasar el estatuto del PRMS que limita la desafectación de las áreas verdes, los interesados en el negocio aducen que solo la cancha en donde la Unión Española juega sus partidos oficiales de fútbol tiene esa tipología, en circunstancias que todo el recinto denominado estadio Santa Laura es área verde clasificada como “Equipamiento Recreacional y Deportivo”.
Por último, expresamos que recientemente primó la cordura y el apego a la ley, ya que el 22 de marzo pasado el Director de Obras, después de haber analizado la materia con el alcalde Gonzalo Durán y el Director Jurídico Municipal, procedió a invalidar el permiso de edificación.
Patricio Herman
