La Seremi de Vivienda y Urbanismo del Bío Bío llamó a las comunidades de condominios a informarse sobre el correcto uso de los mecanismos de denuncia establecidos en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N.º 21.442, para evitar que reclamos válidos sean rechazados por errores formales o que se presenten denuncias sobre situaciones que no pueden ser resueltas por la autoridad.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria N.º 21.442, actualizada en 2022, regula la convivencia, administración y funcionamiento de los condominios en Chile, tanto de departamentos como de casas que comparten espacios comunes.
Su objetivo es establecer los derechos y deberes de copropietarios, arrendatarios, comités de administración y administradores, además de fijar normas para la gestión de los bienes comunes.
¿En qué consiste la Ley de Copropiedad?
Desde su actualización, la normativa faculta a las seremis de Vivienda y Urbanismo a investigar y sancionar a administradores y subadministradores que incumplan la ley, mediante un procedimiento gratuito que se realiza a través de una plataforma digital del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Al respecto, el seremi de la cartera en el Bío Bío, Anselmo Villagra Cabello, explicó que uno de los principales problemas detectados en la región es el desconocimiento sobre quiénes están habilitados para presentar una reclamación formal y qué materias pueden ser revisadas por la autoridad.
De acuerdo con la normativa, la reclamación puede ser ingresada por el comité de administración del condominio o, de manera alternativa, por copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio.
En ese sentido, una presentación individual, aun cuando exponga una situación relevante para la comunidad, no habilita a la Seremi para iniciar el procedimiento administrativo.
¿Qué se puede reclamar ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo sobre la Ley de Copropiedad?
El sistema de reclamaciones permite denunciar incumplimientos relacionados con las funciones que la Ley de Copropiedad entrega a administradores y subadministradores.
Entre las materias que pueden ser reclamadas se encuentran eventuales faltas a:
– Sus obligaciones legales
– Al reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios
– Al reglamento de copropiedad del condominio
– A las instrucciones entregadas por el comité de administración o la asamblea de copropietarios
– A la Ley de Copropiedad en general
Esto puede incluir situaciones vinculadas al incumplimiento de deberes de administración, la falta de respuesta ante obligaciones propias del cargo, el desconocimiento de acuerdos adoptados por los órganos del condominio o acciones y omisiones que afecten los derechos de la comunidad, siempre que cuenten con el debido respaldo.
Para determinar eventuales sanciones, se consideran aspectos como:
– El riesgo para la vida o seguridad de las personas que habitan el condominio.
– La afectación de derechos de los copropietarios
– El perjuicio económico provocado a la comunidad.
– El incumplimiento de obligaciones que deriven en gastos extraordinarios.
¿Cómo ingresar una reclamación?
Para presentar una reclamación, la comunidad debe ingresar a la plataforma digital de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria con Clave Única.
Si la denuncia es realizada por el comité de administración, este deberá designar a un representante para efectuar el trámite. Si la reclamación es presentada por el 15% de las unidades del condominio, también deberá nombrarse un representante, acompañado de los documentos que acrediten el respaldo de quienes adhieren a la presentación.
Una vez dentro de la plataforma, se debe identificar el condominio y adjuntar el reglamento de copropiedad y el certificado de acogimiento a régimen, documento que se solicita en la Dirección de Obras Municipales correspondiente.
Luego, se debe identificar al administrador o administradora denunciada y adjuntar el documento que respalde su vínculo con el condominio, como el acta de designación, contrato de prestación de servicios u otro antecedente similar.
Posteriormente, se debe acompañar el acta de elección del comité de administración y el acta de la reunión donde se acordó presentar el reclamo y designar a su representante. En caso de que la reclamación sea ingresada por el 15% de las unidades, se deben adjuntar los documentos que respalden ese acuerdo.
Finalmente, la comunidad deberá ingresar una descripción clara de la infracción denunciada, detallando los hechos, acciones u omisiones atribuidas al administrador o subadministrador, junto con toda la documentación que permita respaldar la presentación.
Tras ello, la Seremi podrá aplicar sanciones, como multas a beneficio fiscal cuyo monto dependerá de la gravedad de la infracción. Estas quedan registradas en la plataforma pública del Registro Nacional de Administradores de Condominios, permitiendo a las comunidades conocer el historial de quienes ejercen esta función.
No todos los conflictos se resuelven ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo
Cabe destacar que el sistema de reclamaciones administrativas no reemplaza las demás vías establecidas por la ley.
Así, conflictos entre vecinos, controversias sobre acuerdos de asamblea, rendiciones de cuentas, disputas entre copropietarios y órganos de administración u otras materias relacionadas con la convivencia interna deben ser conocidas por los Juzgados de Policía Local, conforme al artículo 44 de la Ley de Copropiedad.
Asimismo, en el caso de condominios de viviendas sociales y de interés público, existe la posibilidad de recurrir a la mediación municipal como una vía complementaria para abordar conflictos comunitarios.
Finalmente, desde la Seremi del Bío Bío recordaron que las infracciones prescriben en un plazo de dos años desde la acción u omisión reclamada, por lo que llamaron a las comunidades a informarse oportunamente y reunir los antecedentes necesarios antes de iniciar una reclamación.
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