En septiembre de 2023, la asamblea de un edificio ubicado en Eliodoro Yáñez, Providencia, acordó indemnizar voluntariamente a Don Luis, quien fue conserje más de 50 años en el edificio y se encontraba pronto a jubilar. El monto pactado: $10 millones, que serían recolectados mediante una cuota de cada uno de los departamentos mes a mes y entregados en diciembre de 2024.
Llegó año nuevo, día de la jubilación de Don Luis, y al intentar cobrar su indemnización se encontró con un problema: en la cuenta del edificio solo habían $451.65. La administradora, en privado, le pidió más tiempo para pagar y en febrero del año siguiente, recién le transfirió poco más de la mitad de lo acordado.
Afectado por la situación, y sabiendo que mes a mes se había reunido el dinero para su indemnización, el 27 de febrero se animó a preguntar al Comité de Administración la fecha estimada para el pago. En ese momento quedó al descubierto que la administradora contratada por el Comité llevaba más de dos años y medio utilizado la cuenta corriente del edificio como línea de crédito personal, transfiriéndose sistemáticamente dinero de los gastos comunes a cuentas propias y maquillando las cuentas, alcanzando un desfalco de al menos $29 millones.
Esa es la trama que cuenta una querella por apropiación indebida ingresada ante el 8º Juzgado de Garantía de Santiago.
Esta historia, sin embargo, está lejos de ser excepcional y la posibilidad de que quien administra el edificio o condominio esté desviando parte de los fondos, es una preocupación activa de quienes viven en comunidad.
Ocho kilómetros más arriba, en un edificio de Vitacura, los vecinos buscaban reemplazar a su administradora, cuestionada por no responder correos y tomar decisiones sin consultar a la comunidad. Tras varias disputas lograron removerla, aunque sin recibir toda la información de su gestión y sin realizar una auditoría, debido a la cercanía de algunos copropietarios con ella.
Cuando el Comité presentó tres posibles reemplazos, los residentes revisaron sus antecedentes judiciales. Una empresa aparecía querellada por un presunto desvío de fondos y otra acumulaba cuestionamientos laborales y mora previsional. La búsqueda terminó reduciendo considerablemente las alternativas.
La situación es transversal y se repite a lo largo de todo Santiago, con distintos montos y zonas. En Barrio Brasil, una administradora es acusada de falsear los saldos que informaba a los vecinos; en Las Condes, una comunidad denunció el desvío de $118 millones y descubrió que su administrador ya había sido formalizado por hechos similares; y en Copiapó, otro administrador reconoció haberse apropiado de fondos de la comunidad para financiar desde obras de su casa hasta compras personales, en un caso que superó los $250 millones.
La Unidad de Investigación de Radio Bío Bío revisó causas penales de los últimos dos años en las comunas de Santiago, Las Condes, La Cisterna, Providencia, Quinta Normal, Macul, Vitacura y Copiapó, identificando un modus operandi que se repite en este fenómeno, que se ha convertido en un dolor de cabeza para las comunidades. Las historias a continuación.
Modus Operandi de administradores
El rol del administrador se encuentra regulado por la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 21.442), publicada el año 2022, que creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios: un catastro público y gratuito a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, donde es obligatorio inscribirse para poder ejercer. La ley también da un instructivo de cómo se debe reclamar en caso de enfrentarse a un conflicto de este tipo.
De acuerdo a la normativa, los administradores remunerados deben contar con un curso de capacitación en el área dictado por una institución de educación superior reconocida. Asimismo, la ley exige un manejo transparente de los gastos comunes, responsabilidades claras sobre la gestión financiera y administrativa del condominio, y rendiciones de cuentas periódicas.
Este es uno de los puntos cuestionados en la mayoría de las causas analizadas, ya que en casos hubo meses o incluso años en que no se fiscalizó ni pidió cuenta al administrador de turno. Sin embargo, hubo algunos que en las rendiciones directamente entregaban información falsa o incompleta.
Así ocurrió con el caso de un condominio en Barrio Brasil en que se acusa un perjuicio de $78 millones, donde la administradora habría desviado fondos a sus cuentas personales. El episodio se habría destapado cuando un trabajador intentó cobrar un cheque correspondiente a su remuneración, informándole el banco que no había fondos suficientes en la cuenta.
En la querella, se lee que la administradora habría informado saldos falsos a los copropietarios, indicando, por ejemplo, que la cuenta de ahorro tenía más de $12 millones cuando en realidad solo quedaba alrededor de uno. Asimismo habría intentado hacer pasar algunos egresos como pagos legítimos, cambiado el correo bancario institucional por el suyo personal y renegociado deudas de agua unilateralmente.
En todos los casos analizados, se repite una característica: que todo el control económico se encontraba concentrado en una sola persona, con una amplia asimetría de información con los propietarios.
En un par, y tal como pasó en este caso, el desfalco fue descubierto por casualidad, aunque en su mayoría los problemas se identificaron una vez que habían despedido a la persona encargada de la administración y realizado una auditoría externa, pieza clave para las causas penales activas.
Así fue el caso de una causa criminal presentada por un edificio en Avenida Santa Rosa, en la comuna de Santiago, en que una auditoría determinó que entre 2019 y 2024 se habrían realizado 834 cargos en cuentas corrientes que superaban los $200 millones, sin que hubiese respaldo documental alguno sobre esos pagos.
Otra característica que comparten todas las causas es justamente el uso de cuentas personales de los administradores. En este mismo caso, se acusó a la exadministradora de utilizar sus propias cuentas y tarjetas de crédito personales para manejar fondos del edificio, haciendo especialmente difícil reconstruir qué ocurrió con determinados recursos.
En otra denuncia que tiene su centro en una comunidad residencial ubicada en Las Condes, también se identificó que el entonces administrador utilizaba su cuenta personal para comprar productos o servicios para el edificio, transfiriéndose después el dinero desde la cuenta de la comunidad a modo de reembolso. La querella acusa que más de $118 millones de pesos habrían sido desviados de los fondos comunitarios, sin que se hayan destinado a fines justificados, siendo parte de ellos transferidos a la cuenta del imputado.
Al iniciar la investigación, la comunidad se dio cuenta de que el mismo administrador ya había sido formalizado por un caso similar en 2013, causa que finalizó tras un acuerdo reparatorio.
Otro elemento que varios de los casos comparten, es la aparición de algún familiar directo dentro de las operaciones, generalmente hijos o cónyuges. Por ejemplo, en una situación ocurrida en un edificio en Vitacura, se acusó que durante más de tres años fondos del edificio pagaron cotizaciones previsionales de la mujer del administrador, quien figuraba como trabajadora dependiente pese a que nunca había desempeñado ese cargo.
En el caso de un edificio en Avenida Mapocho, se apunta que se habrían realizado pagos a un abogado por supuestos servicios jurídicos que no se realizaron, siendo el abogado justamente hijo de la administradora.
En otras causas, el conflicto de interés era entre la misma administradora y sociedades propias. Por ejemplo, una acusación de un condominio en La Cisterna, en que se denunció que se contrataron servicios de aseo a una empresa que era de la misma administradora, sin informarse esto. Luego, las facturas por los servicios fueron cedidas a una empresa de factoring, y sin saber sobre esto, el condominio habría pagado directamente a la compañía, enfrentando luego acciones judiciales de cobro por parte de la empresa de factoring, quedando expuesta a un doble pago.
Pena en libertad
A raíz de la reiterativa situación, al buscar en Google ayuda para enfrentar un problema de este tipo, aparecen decenas de estudios de abogados especializados en conflictos de propiedad, incluso ofreciendo consultas gratis.
Sin embargo, en la práctica, a pesar de lograr condenas, hay casos en los que los acusados no pisan la cárcel ni se enfrentan a multas equivalentes al perjuicio ocasionado.
Así ocurrió, por ejemplo, en un caso que toma lugar en el Edificio Cosmocentro Plaza Real, un complejo de oficinas y centro comercial ubicado en Copiapó, en que se declaró culpable al administrador de haber utilizado la estructura financiera de la comunidad para financiar beneficios personales.
Entre ellos, se habría identificado compras para el domicilio particular de este en Las Condes con fondos del condominio, que habrían financiado productos como puertas de cedro, cubiertas de mármol, cristales y zapatos de Falabella.
Un peritaje contable del Laboratorio de Criminalística de la PDI estableció que, entre abril de 2016 y diciembre de 2018, el imputado extrajo de las cuentas bancarias de la comunidad más de $150 millones mediante depósitos, transferencias y retiros hacia sus cuentas personales.
Asimismo, la auditoría encontró contratos con seis trabajadores del rubro de la construcción que supuestamente se encontraban asociados a una obra inexistente en el edificio, cuando en realidad se encontraban realizando labores en una propiedad del administrador.
En total, el monto cuestionado superaba los $250 millones de pesos.
Por estos y más hechos, el Ministerio Público lo acusó por apropiación indebida y administración desleal reiteradas, hechos aceptados expresamente por el imputado, lo que le permitió acceder a un procedimiento abreviado.
En junio de 2025, el Juzgado de Garantía de Copiapó resolvió el caso. A pesar de que la Fiscalía había solicitado 3 años y un día de presidio, además de una multa de 10 UTM (equivalente a alrededor de $687.000 en ese momento), el tribunal consideró las atenuantes de irreprochable conducta anterior y haber aceptado los hechos y sustituyó la pena privativa de libertad por libertad vigilada por el mismo periodo.
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