Hemos sabido que recientemente el Tercer Tribunal Ambiental de Valdivia ha resuelto que los proyectos inmobiliarios para edificar viviendas en loteos, sin obras previas de urbanización, que se ejecutan en base al D.L. Nº 3.516 de 1980, mediante la subdivisión de predios rústicos denominados “parcelas de agrado”, y que están localizados más allá de los límites urbanos fijados en los instrumentos de planificación territorial, deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), criterio que no compartimos por el razonamiento dado a conocer en nuestra columna del 3 de noviembre de 2021 en este medio.
Siguiendo la curiosa teoría de ese Tribunal Ambiental, los empresarios que deseen obtener ingentes plusvalías patrimoniales con ese tipo de explotación comercial en sus terrenos ingresándolos al SEIA, necesariamente tendrán que ser rechazados por dicha instancia ambiental, pues la construcción de viviendas, ya sea la primera, la segunda o la décima, tienen que respetar las normas de edificación, en particular el artículo 116° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Existe incompatibilidad territorial debido a que los predios rurales no pueden ser destinados al uso habitacional. Afirmar lo contrario implicaría la supresión del concepto de “límite urbano” que establece una clarísima separación entre los territorios que permiten desarrollo urbano (como el habitacional) de aquellos que no lo admiten, es decir, el área rural.
La Contraloría General de la República y la Corte Suprema de Justicia ya han declarado que este tipo de negocios ventajistas en terrenos rurales son ilegales, ya que el mencionado D.L. Nº 3.516/1980 prohíbe que tales subdivisiones sean destinadas al uso habitacional y en tal sentido consideramos bastante imprudente que el funcionario de segundo nivel, Fabián Kuskinen, de la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de la región Metropolitana de Santiago haya avalado con su firma la entrega ilegal de varios permisos de edificación, por parte de la directora de obras municipales (DOM) de Colina, Ángela Prado. Esta profesional autorizó la construcción de numerosas viviendas en predios rurales, además tipificados como áreas de preservación ecológica en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).
Entonces ambos funcionarios contravinieron la extensa jurisprudencia de la Contraloría sobre la materia y en especial el dictamen Nº E148827/2021 que declara la actividad residencial como incompatible con las áreas de preservación ecológica definidas en ese PRMS. Tal dictamen es de cumplimiento obligatorio, tanto para la Seremi de Vivienda y Urbanismo, como para la DOM.
Por lo expresado, en cuanto al desacierto cometido por dicho funcionario, suponemos que él está preparando su renuncia al cargo que tiene en el Minvu, entendiendo en todo caso que le será fácil encontrar ocupación en las empresas que se dedican a este tipo de negocios.
Ahora bien, dos artículos de la LGUC ordenan que, tanto los Seremi de Vivienda y Urbanismo como los DOM, deben paralizar o bien demoler las edificaciones que contravienen los planes reguladores o que no cuenten con los permisos de edificación y por ello nos extraña sobremanera que existan casi 9.000 viviendas en el suelo rural, específicamente forestal, en la denominada Laguna Verde de la 5a. región de Valparaíso, con el agravante de que se acaban de incendiar 30 casas allí construidas. Estas construcciones ilegales se empezaron a construir, paso a paso, desde hace unos 30 años y ningún funcionario público asumió su responsabilidad, más aún si la propia Corporación Nacional Forestal (Conaf) ya había advertido el riesgo latente existente en esa zona excluida al desarrollo urbano.
Los loteadores venden esos terrenos no aptos, muchas veces situados en quebradas que ellos mismos rellenan con todo tipo de desperdicios y los incautos compradores edifican sus viviendas, sabiendo que ninguna autoridad impedirá las construcciones que con mucho esfuerzo e ignorancia ejecutan.
Es decir, allí ha operado la ley de la selva que ha posibilitado excelentes ganancias económicas a los loteadores brujos, sin que nadie de la administración del Estado se haya atrevido a impedir este tipo de asentamientos clandestinos. Estos pobladores, ante la falta de servicios esenciales para la habitabilidad de esas zonas, recurren a las municipalidades pidiendo agua potable, electricidad, calles pavimentadas, etc., que son justamente las obligaciones del vendedor del terreno si este será destinado al uso habitacional.
El Consejo de Defensa del Estado (CDE) tomando ese argumento y lo indicado en el artículo 138 de la LGUC se querelló recientemente contra los empresarios que están comercializando parcelas de agrado en terrenos rurales de Colina y Lo Barnechea. Tal artículo señala:
“Artículo 138°.- Será sancionado con la pena de presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo el propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el presente párrafo”.
Lo que indica ese párrafo de la LGUC es la obligación de ejecutar el pavimento de las calles, las instalaciones sanitarias y energéticas, etc. por parte del propietario de los terrenos subdivididos para uso habitacional. Así de clara es la ley, pero el ardid utilizado por esos pícaros empresarios es declarar que ellos solamente venden suelo, desentendiéndose de que en ese mismo suelo se levantan viviendas de todo tipo. Por lo tanto, son estafas las cometidas en Laguna Verde, en Colina, en Lo Barnechea y en todas a lo largo del país, en donde con la complacencia de todos los gobiernos, dictadura, derecha y centro izquierda, se ha vulnerado la legislación vigente.
Por último, estamos seguros de que, bajo la batuta de Carlos Montes, nuevo ministro de Vivienda y Urbanismo, él con sus colaboradores expertos, tomarán el toro por las astas para terminar con este permanente abuso que ha posibilitado la existencia de decenas de miles de loteos brujos de diversas categorías, destacándose los innumerables y cerrados condominios residenciales de alto nivel en las inmediaciones de las grandes ciudades.
