Cuando se habla de contribuciones, la discusión suele concentrarse en las viviendas, especialmente en aquellas ubicadas en comunas de mayores ingresos. Es comprensible: la casa propia tiene una carga emocional, patrimonial y política evidente. Sin embargo, hay otro ámbito mucho menos visible donde el impuesto territorial está empezando a tener efectos muy concretos sobre la economía diaria de las personas: las bodegas, centros logísticos, galpones industriales y activos de almacenamiento.
Puede sonar lejano, pero no lo es. Una bodega no es simplemente una construcción metálica en la periferia de la ciudad. Es el lugar por donde pasan los alimentos antes de llegar al supermercado, los medicamentos antes de llegar a la farmacia, los repuestos antes de llegar al taller, los productos del comercio electrónico antes de llegar a una casa y la mercadería de miles de pymes antes de llegar al consumidor final.
Por eso, cuando aumenta artificialmente el costo tributario de estos activos, el problema no queda encerrado entre el propietario, el arrendatario y el Servicio de Impuestos Internos. Ese mayor costo entra a la cadena logística. Y cuando entra a la cadena logística, tarde o temprano llega al precio que paga la gente.
El impuesto territorial se calcula sobre el avalúo fiscal de una propiedad. En el caso de una bodega o un centro logístico, ese avalúo depende de variables técnicas como la superficie, el terreno, la materialidad, la clasificación de la construcción, la calidad constructiva, la depreciación, los factores de localización y otros coeficientes.
Dicho en simple: si una bodega está mal clasificada, si se le asigna una calidad constructiva que no corresponde, si su superficie está mal registrada o si el terreno se valora sin considerar adecuadamente sus restricciones reales de uso, el resultado puede ser un impuesto muy superior al que legalmente corresponde.
Este no es un detalle administrativo. En activos de gran superficie, pequeñas diferencias técnicas pueden traducirse en millones de pesos al año. Y en un sector donde los contratos de arriendo, almacenaje y distribución funcionan con márgenes estrechos y volúmenes altos, cada peso adicional en contribuciones presiona los costos operacionales.
Lo relevante es entender que las bodegas no son un lujo inmobiliario. Son infraestructura económica. Sin bodegas no hay comercio moderno, no hay distribución eficiente, no hay comercio electrónico, no hay abastecimiento oportuno y no hay capacidad real para sostener precios competitivos. Castigar tributariamente esa infraestructura, o permitir que pague sobre bases mal determinadas, es encarecer silenciosamente el funcionamiento del país.
El problema de fondo no es que las bodegas paguen contribuciones. Deben hacerlo, como corresponde. El punto es que paguen sobre un avalúo correcto, trazable y coherente con la realidad física, económica y normativa del activo. En materia tributaria, la legitimidad no depende solo de cobrar, sino que también de cobrar bien.
En Chile el sistema de avalúo fiscal sigue siendo complejo, poco comprendido y difícil de auditar por el contribuyente promedio. En muchos casos, la persona o empresa afectada no logra entender con claridad por qué subió su avalúo, qué variable cambió, qué dato se usó, qué criterio se aplicó o cómo puede corregir una inconsistencia. Esa opacidad es especialmente delicada cuando hablamos de activos productivos, porque el error no lo absorbe solamente el propietario: lo absorbe la cadena completa.
Un mayor costo tributario sobre una bodega puede terminar reflejado en mayores arriendos, mayores tarifas de almacenaje, mayores costos de distribución y, finalmente, mayores precios.
Por eso, la discusión sobre contribuciones no puede seguir reducida a una tensión entre propietarios y Estado. También debe mirarse desde la productividad, la inflación de costos y la competitividad. Un país caro para almacenar, distribuir y operar es un país más caro para vivir.
Cuando el Estado sobrevalora una bodega, no está gravando solo fierro, hormigón o metros cuadrados. Está encareciendo cada caja, cada pallet, cada despacho y cada producto que pasa por esa infraestructura. En tiempos de bajo crecimiento, presión sobre los ingresos familiares y discusión permanente sobre el costo de la vida, mirar este tema con seriedad no es defender a los grandes propietarios. Es defender que Chile tenga una cadena logística más eficiente, más justa y más transparente.
El impuesto territorial debe financiar a las comunas, no aumentar silenciosamente los precios que pagan las familias.
Sebastián Hudson
Gerente general de Póliza Gestión
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