La Municipalidad de Ñuñoa, aplicando el artículo 117° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), había procedido a congelar (postergar) el ingreso de solicitudes de anteproyectos y de permisos de edificación en su Dirección de Obras Municipales (DOM), ello debido a que las normas urbanísticas contenidas en el Plan Regulador Comunal (PRC) eran demasiado libérrimas, luego tenían un marcado sesgo pro inmobiliario. A modo de ejemplo el coeficiente de constructibilidad era libre, al igual que la altura máxima y la densidad habitacional.
Pues bien, a raíz de lo anterior, se unieron amistosamente las empresas Plaza Egaña SpA y Metro S.A. para solicitar un permiso de edificación de un invasivo proyecto inmobiliario en un sitio de 15.180 m2, que enfrenta las avenidas Américo Vespucio Sur e Irarrázaval y el pasaje peatonal Juan Sabaj. La inversión, según ciertos medios de prensa, es de US$ 300 millones, considerando 3 torres habitacionales de entre 27 y 32 pisos y una de oficinas, con mayores superficies, de 32 pisos. Se trata de 1.752 departamentos, 198 oficinas, 24 locales comerciales y 1.928 estacionamientos vehiculares. Los ingeniosos publicistas del proyecto lo denominaron Egaña Comunidad Sustentable, creyendo ellos que con ese pomposo nombre todos iban a estar felices.
La DOM, con un anteproyecto del 20 de abril de 2018, otorgó el 12 de octubre de 2018 el permiso de edificación N° 296 a nombre de esas dos empresas, violando el artículo 116° de la LGUC pues el funcionario municipal que lo cursó, optó por no notificarlo oficialmente a la Junta de Vecinos del sector. No sabemos si esa grave omisión fue voluntaria o involuntaria, pero el hecho concreto es que no solo esa comunidad de vecinos, directamente perjudicados por la falta de luz natural que causa el emplazamiento de las moles de concreto, sino prácticamente todas las organizaciones ciudadanas de Ñuñoa, bajo el liderazgo de la Unión Comunal de Juntas de Vecinos, se oponen a ese abusivo negocio.
Conocer oportunamente la entrega del permiso de edificación de una mega construcción permite a los vecinos, si detectan ilegalidades o vicios insalvables, exigir su invalidación administrativa, teniéndose en cuenta que el plazo para hacerlo, tal como está fijado en el artículo 53 de la Ley N° 19.880, es de 2 años y, por lo tanto, expiró el plazo en este caso el 12 de octubre de 2020, en plena pandemia.
El congelamiento señalado en el primer párrafo estuvo vigente entre las fechas 30 de agosto de 2018 y 30 de agosto de 2019 y la modificación N° 18 del PRC de Ñuñoa que, entre otras cosas, consideró alturas máximas de 15 pisos para las nuevas edificaciones, se publicó el 30 de agosto de 2019 en el Diario Oficial. Observando estas fechas, estamos ante una alianza pública-privada que aprovechó la oportunidad propicia para, mediante ambición desmedida, hacer un excelente negocio explotando al máximo el recurso suelo urbano.
Se otorgó el permiso de edificación, mientras estaba vigente el congelamiento, por la simple razón de que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dice que, con solo una simple solicitud de anteproyecto, previa a la fecha del congelamiento, el acto administrativo terminal, vale decir, el permiso de edificación, se acoge a las normas que se derogan (sic). Aunque los lectores no lo crean, para solicitar dicho acto preliminar, no es necesario que los empresarios tengan el dominio del predio. Luego, bastó presentar una solicitud de anteproyecto pocos meses antes del inicio del congelamiento para disponer de un “derecho adquirido”. Si en Chile tuviéramos instituciones serias, esos derechos adquiridos se obtendrían con actos aprobados, de tal forma que, en este caso, el permiso de edificación del sustentable proyecto en comento debería adscribirse a las razonables y respetuosas normas del actual PRC de Ñuñoa.
Nos llamó mucho la atención que el DOM dejara escrito en el formulario del permiso de edificación que, para la obtención de la recepción final de obras del mega proyecto, su titular debía contar con una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), con lo cual se deduce que ese funcionario público desconoce la Ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente. Todos sabemos que ninguna actividad que deba someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) puede iniciar sus obras si no cuenta previamente con una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) favorable, la que se obtuvo el año 2019, aunque tiene un recurso judicial, interpuesto por los vecinos de Ñuñoa, pendiente de un fallo de la Corte Suprema.
En todo caso, y este es el motivo de la presente columna, esa RCA fue dejada sin efecto el 4 de abril de 2022 por decisión de la Comisión de Evaluación Ambienta (CEA) de la región Metropolitana de Santiago, porque el Segundo Tribunal Ambiental detectó errores de magnitud en ella, conforme a denuncias también de los vecinos en contra del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA).
Asimismo los bien preparados vecinos se vieron en la necesidad de acusar al Metro S.A. ante el Ministerio Público y ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) por no entregarles información pública relevante con motivo de su aporte al negocio con Plaza Egaña SpA de un terreno de su propiedad previamente expropiado para la ejecución de una estación, la que no se materializó. Ni el Ministerio Público ni la CMF estuvieron dispuestos a investigar.
La participación de Metro S.A en este negocio genera serias dudas, pues por una parte los terrenos necesarios para ejecutar obras derivadas directamente del objeto de Metro S.A. pasan a tener declaratoria de bien nacional de uso público por aplicación del artículo 10 de la ley Nº 18.772, es decir, una vez expropiados, como ocurrió en este caso, pasan a ser terrenos de todos los ciudadanos de nuestro país.
¿Qué gestión realizó Metro S.A. para que ese terreno fuese incorporado en la tramitación ante la DOM de Ñuñoa del proyecto Egaña Sustentable, que es un desarrollo inmobiliario privado?
La información recopilada por los vecinos da cuenta de que en septiembre de 2017 Metro S.A. arrendó a Plaza Egaña S.A. los bienes nacionales de uso público expropiados previamente. Por su parte, en la DIA el titular declara: “Es preciso mencionar que parte de la superficie predial que incorpora el Proyecto es de propiedad de Metro S.A. (sector de plaza comercial), aclarando que corresponde a un solo permiso de edificación acogido a conjunto armónico de lotes adyacentes, motivo por el cual se ha establecido un acuerdo entre las partes para la ejecución del Proyecto”. No es claro que esa gestión se ajuste a derecho, asunto que hasta ahora al parecer nadie objetó y que debiera ser analizado por los abogados expertos de la Municipalidad de Ñuñoa.
La superficie de terreno de Metro S.A. al ser incorporada al proyecto, permitió aumentar irregularmente la superficie edificada del proyecto Egaña Sustentable. En efecto, en los planos anexos a la DIA se indica que solamente 791,62 m2 están afectos a utilidad pública. Es decir, no se incluyó en esa cifra la totalidad del terreno de Metro S.A.
Sobre lo mismo, vale señalar que por aplicación del artículo 116 de la LGUC, Metro S.A. no requiere permiso de edificación por parte de la DOM pues su objeto es el desarrollo de proyectos del Estado destinados a infraestructura de transporte. ¿Por qué razón figura entonces en el Permiso de Edificación de Egaña Sustentable? Nos gustaría que la Contraloría General de la República de oficio investigue.
En relación con lo anterior, la participación de Metro S.A. en este negocio de ninguna manera concuerda con el objeto de la sociedad anónima, definido en el artículo 1º de esa ley: “Autorízase al Estado para desarrollar actividades empresariales de servicio público de transporte de pasajeros, mediante ferrocarriles metropolitanos urbanos y suburbanos u otros medios eléctricos complementarios, mediante buses o taxibuses, de cualquier tecnología, que presten servicios de transporte público de pasajeros en superficie, y servicios anexos”. No se menciona la actividad inmobiliaria como parte de las actividades que Metro puede desarrollar y por ello el reciente 10 de abril se denunció en la Contraloría esa incursión comercial, ver link.
Como consecuencia de la resolución de la CEA, el diario El Mercurio publicó en coloreada página completa en su edición del 7 de abril de 2022 el reportaje “Dueños de megaproyecto en Ñuñoa cesan a constructora tras rechazo en instancia ambiental”, con epígrafe “El lunes, la Comisión de Evaluación Ambiental frenó esta iniciativa, ligada a Fundamenta y un fondo de inversión, que tenía RCA desde 2019. Empresa DLP, a cargo de las faenas evalúa reubicar sus equipos”. Nos preguntamos ¿quién es Fundamenta?, debido a que los dueños del terreno y del proyecto es la dupla Plaza Egaña SpA-Metro S.A.
En dicha publicación se entrevistó a personajes del mundo de la construcción, uno de los cuales impropiamente manifestó que la votación en la CEA tuvo un carácter político y no ajustada a la normativa ni a lo que ordenó el Tribunal Ambiental y otro más descarado dijo que “este proyecto podría construirse en cualquier ciudad europea, pero no en Ñuñoa, de acuerdo a sus nuevas autoridades”. Está claro que los líderes de la industria inmobiliaria acusaron un golpe que no esperaban.
El columnista de este opúsculo señaló en el Diario Financiero del 8 de abril de 2022 que, ante el escenario que se vive, sería oportuno y deseable para todos, que el proyecto se enmarque en las actuales reglas del juego del PRC de Ñuñoa, luego que sus torres tengan alturas de 19 pisos c/u, aplicándose los beneficios que se otorgan a los Conjuntos Armónicos y que, en un nuevo permiso se contemplen los aportes al espacio público y que se obtenga un Informe de Mitigación Vial que reemplaza al antiguo Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU).
Con esta fórmula, que garantiza la continuidad de labores para los diferentes profesionales y trabajadores que se desempeñan en la obra, la dupla pública-privada, titular del acto administrativo, tendrá menos ganancias, pero no perderá ni un mísero peso en su negocio y es más, logrará excelentes utilidades ya que, con la burbuja inmobiliaria existente, los precios de venta de las viviendas y de las oficinas están por los cielos. Por otro lado, recordemos que el negocio de moda es la renta residencial, de tal forma que los departamentos de entre 25 y 40 m2 que se construyan tendrán una amplia acogida en el mercado de alquileres.
Teniéndose presente de que ni la Municipalidad de Ñuñoa ni la CEA determinaron la paralización de faenas del proyecto, sino que tal decisión emanó del fondo de inversiones Frontal Trust, es inaceptable que los grandes empresarios juzguen en términos peyorativos a esos dos órganos del Estado. Es más, dicho fondo, persona jurídica privada, al dejar en la cesantía a cientos de trabajadores, lo hizo con la habilidosa idea de generar un hecho político muy noticioso para que el gobierno de Boric intervenga a favor del proyecto.
Finalmente, nuestro reconocimiento a la comunidad de Ñuñoa la que, con dirigentes con buena formación, como Moisés Scherman, Julia Rioseco, Alejandro Jiménez, Ulises Valderrama y otros tantos, desde el primer momento y con fundados argumentos, se opuso a este mal concebido negocio. Está claro que ellos, al defender sus derechos urbanos, son los verdaderos promotores de la certeza jurídica en este tipo de materias.
