Modernizar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones o desregular la ciudad

En medio de una crisis profunda del sector construcción y un déficit habitacional que supera el medio millón de viviendas, el Gobierno ha propuesto una serie de modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), presentadas como una necesaria modernización normativa y una herramienta para acelerar la reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes.

La urgencia es real. Pero también lo es el riesgo de que, bajo ese diagnóstico, se introduzcan transformaciones que alteren de manera estructural y silenciosa el modo en que producimos ciudad en Chile.

Las alertas no han tardado en aparecer. Diversos alcaldes han manifestado preocupación por lo que consideran una pérdida de atribuciones municipales en la regulación del desarrollo urbano, advirtiendo que decisiones que afectan directamente la escala de los barrios podrían quedar supeditadas a normas generales con escaso margen de adaptación local.

A ello se suman voces del mundo académico y profesional que han advertido sobre el riesgo de avanzar hacia una flexibilización normativa sin una evaluación integral de sus impactos territoriales.

El problema no radica en la necesidad de actualizar la normativa. La OGUC, como cualquier instrumento regulatorio, debe evolucionar con los cambios tecnológicos, sociales y económicos. El punto crítico es cómo se actualiza y con qué efectos urbanos. Porque lo que se propone no es solo agilizar procesos: es, en los hechos, una flexibilización significativa de los controles, con consecuencias que van mucho más allá de la reconstrucción.

Uno de los cambios más relevantes y menos visibles para la opinión pública es la modificación del coeficiente que transforma densidad de habitantes en viviendas. Reducir este guarismo implica, en la práctica, permitir un aumento sustantivo en el número de unidades habitacionales por hectárea sin modificar los planes reguladores. Es decir, se abre la puerta a una densificación indirecta, no debatida a nivel local, que puede sobrecargar infraestructuras existentes y tensionar la calidad de vida urbana.

A esto se suma la expansión de los llamados “conjuntos armónicos”, una figura que permite flexibilizar normas de altura y constructibilidad. Al reducir los requisitos para acceder a este mecanismo y ampliar sus beneficios, se corre el riesgo de transformar una excepción en regla, favoreciendo proyectos que operan al margen de las condiciones morfológicas y sociales de los barrios donde se insertan.

Más preocupante aún es el debilitamiento del rol de los municipios. La eliminación de herramientas que permiten a los planes reguladores limitar este tipo de desarrollos implica, en la práctica, una recentralización de las decisiones urbanas. Esta inquietud ha sido recogida por asociaciones municipales y por alcaldes que han planteado la necesidad de resguardar la planificación local como base de un desarrollo equilibrado y pertinente a cada territorio.

En paralelo, la extensión de la vigencia de los permisos de edificación y la posibilidad de acogerse a nuevas normas sin someterse a actualizaciones de los instrumentos de planificación refuerzan una lógica especulativa del suelo.

En el caso de las zonas de catástrofe, la necesidad de acelerar la reconstrucción es incuestionable. Sin embargo, reemplazar evaluaciones integrales por informes simplificados o validaciones acotadas puede derivar en soluciones rápidas, pero deficientes, reproduciendo vulnerabilidades territoriales ya conocidas.

El trasfondo de esta discusión es más profundo. Se instala la idea de que el principal obstáculo para resolver la crisis habitacional es la “sobrerregulación” del suelo urbano. Sin embargo, múltiples estudios han demostrado que el encarecimiento de la vivienda responde también -y de manera decisiva- a factores como la financiarización del mercado inmobiliario, la concentración de la propiedad del suelo y el desacople entre ingresos y precios.

Como hemos sostenido previamente, desregular se contradice con la necesidad de planificar: liberar suelo o debilitar normas puede parecer una salida rápida frente al estancamiento, pero sin una visión integral de ciudad ello puede traducirse en más desigualdad, más vulnerabilidad y mayores costos futuros para corregir los errores.

La ciudad no es solo un soporte para la inversión. Es un sistema complejo donde convergen derechos, equidad territorial, sostenibilidad y calidad de vida. Reducir la discusión urbana a una ecuación de costos y tiempos es desconocer esa complejidad.

Modernizar la OGUC es necesario. Pero modernizar no puede ser sinónimo de debilitar la planificación ni de trasladar decisiones estructurales al mercado sin contrapesos. Si el objetivo es enfrentar la crisis habitacional y responder a las urgencias de la reconstrucción, el desafío no es desregular la ciudad, sino gobernarla mejor: con reglas claras, con participación local efectiva y con una visión que entienda que la vivienda no es solo un bien económico, sino un componente esencial del derecho a la ciudad.

Porque las decisiones que hoy se tomen no solo determinarán cuántas viviendas se construyen, sino también -y sobre todo- qué tipo de ciudad estamos construyendo para las próximas décadas.