En Chile, el problema de la vivienda se ha discutido durante años como si fuera principalmente técnico: regulación municipal, costos de construcción o escasez de suelo bien localizado. Esos factores inciden en el alto costo de habitar, pero la explicación está incompleta. Detrás de ellos opera un mecanismo macroeconómico menos visible: cuando una economía gasta más de lo que produce, parte de ese exceso termina capitalizándose en activos escasos. La vivienda es el más sensible de ellos.
El fenómeno tiene nombre académico: efecto Salter-Swan. En una economía abierta, los bienes transables —cobre, fruta, celulosa, manufacturas— enfrentan precios determinados internacionalmente. Los no transables —servicios, construcción— se ajustan con mayor fuerza a las presiones internas. Cuando aumenta el gasto agregado, sus precios tienden a subir con especial intensidad. El suelo urbano bien localizado, aunque técnicamente transable, se comporta de manera similar: su oferta es rígida y no responde con la misma elasticidad a los aumentos de demanda.
Los economistas Rodrigo Cerda (exministro de Hacienda), Álvaro Donoso y Aldo Lema estimaron que un aumento de un punto porcentual en la relación gasto-producto se asocia con una apreciación real cercana a 1,4%. Su estudio abordaba el tipo de cambio real, no el mercado inmobiliario. Pero el mecanismo que describen ayuda a iluminar, en parte, el problema habitacional: la desconexión entre la macroeconomía y el metro cuadrado.
Cuando una economía recibe un aumento extraordinario de ingresos —por auge del cobre, crédito barato o mejores términos de intercambio— puede destinarlo a consumo, inversión productiva o compra de activos existentes. En Chile, entre 2010 y 2019, el gasto agregado —público y privado— creció sin que la inversión productiva lo acompañara en la misma proporción. Parte de ese ingreso terminó persiguiendo suelo, departamentos y plusvalías.
Los números ilustran el fenómeno. Entre 2011 y 2019, Chile acumuló déficits persistentes en su cuenta corriente. En paralelo, los precios de la vivienda aumentaron con fuerza en comunas de alta demanda residencial. Vitacura es un caso elocuente: el valor promedio pasó de 70,7 UF/m² en 2012 a 120,8 UF/m² en 2024. Esa trayectoria no prueba por sí sola el efecto Salter-Swan, pero es consistente con una economía donde el exceso de gasto, junto con restricciones de oferta, terminó capitalizándose en activos urbanos escasos.
Eso no absuelve a la política urbana. La hace más urgente. Una ciudad con oferta rígida no convierte el exceso de demanda en más viviendas asequibles, sino en precios más altos. Las consecuencias son visibles.
Según un informe del Fondo Monetario Internacional de 2024, el precio de la vivienda en Chile equivalía a 11,4 ingresos anuales. En comunas de alta valorización del Gran Santiago, la relación es aún más exigente. Para muchos hogares jóvenes de ingresos medios, la casa propia dejó de ser una etapa natural de la vida adulta: se compra con herencia, con ayuda de los padres o, simplemente, no se puede adquirir.
La vivienda en Chile se volvió inalcanzable por una convergencia de factores: suelo caro, acceso desigual al crédito, salarios rezagados, normas restrictivas, cambios demográficos y expectativas de revalorización. Pero debajo corre una corriente más profunda: la forma en que la economía convierte los auges de ingreso en gasto, y el gasto en precios de activos. Ese mecanismo beneficia a quienes ya tienen propiedad y excluye a quienes todavía no la tienen.
Michael Comber
Instituto Libertad
Osvaldo Carvajal
Economista
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