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Sin embargo, estos avances no han permeado de manera efectiva al ámbito notarial y registral. En la práctica, los usuarios continúan enfrentando una marcada asimetría de información y una limitada capacidad de reclamación frente a eventuales cobros excesivos o incorrectos.
La situación que hoy se vive en el Primer Conservador de Bienes Raíces de Santiago no puede analizarse únicamente desde la óptica de los nombramientos. Más allá del debate institucional, el caso revela una falencia estructural del sistema notarial y registral chileno: la persistente indefensión de los usuarios —en su calidad de consumidores— frente a servicios de naturaleza pública, obligatorios y sin competencia real.
El reciente llamado del ministro de Justicia a respetar el espíritu de la nueva ley sobre nombramientos de notarios y conservadores debe entenderse como una advertencia institucional relevante. Esta reforma no se limita a ordenar procedimientos administrativos: busca reforzar principios esenciales como la probidad, la continuidad del servicio y la confianza pública. Cuando estos principios se tensionan o se interpretan de manera restrictiva, el impacto no es solo jurídico, sino también económico y social.
Desde una perspectiva regulatoria, los conservadores de bienes raíces ocupan una posición singular: prestan un servicio indispensable para el funcionamiento del mercado inmobiliario, del crédito y de la seguridad jurídica de la propiedad, pero lo hacen en un régimen de monopolio legal.
Esa posición exige estándares particularmente altos de transparencia, eficiencia y control, especialmente en materia de cobros, que inciden directamente en el acceso a derechos fundamentales y en los costos de transacción de la economía.
En los últimos años, el derecho del consumidor en Chile ha experimentado avances relevantes. La legislación ha fortalecido los deberes de información, la tutela colectiva y los principios de proporcionalidad y transparencia en los precios. Sin embargo, estos avances no han permeado de manera efectiva al ámbito notarial y registral. En la práctica, los usuarios continúan enfrentando una marcada asimetría de información y una limitada capacidad de reclamación frente a eventuales cobros excesivos o incorrectos.
Hoy, las herramientas de tutela disponibles resultan claramente insuficientes. El recurso de protección aparece, en muchos casos, como la única vía judicial posible, pese a no haber sido diseñado para resolver controversias tarifarias ni para corregir prácticas sistemáticas. No existen procedimientos específicos, ágiles y especializados que permitan a los usuarios —en su condición de consumidores— cuestionar cobros indebidos sin asumir costos legales desproporcionados. En los hechos, el acceso a la justicia en esta materia es más teórico que real.
Digitalización
El derecho comparado muestra que esta situación no es inevitable. En países como España, Francia o Alemania, los servicios registrales cuentan con aranceles claros, plataformas digitales de acceso universal y mecanismos administrativos de reclamación previos y eficaces. La digitalización cumple allí una función central: reduce tiempos, baja costos, estandariza procedimientos y actúa como una barrera preventiva frente a abusos, al permitir trazabilidad y control ex ante de los cobros.
En Chile, junto a la notaria Valeria Ronchera, hemos sostenido que la digitalización de los servicios notariales y registrales no es una aspiración futura, sino una condición mínima para un sistema moderno. La tecnología disponible permite hoy automatizar trámites, transparentar tarifas y disminuir significativamente los costos asociados a la actividad inmobiliaria y comercial. Persistir en un modelo predominantemente presencial y opaco no solo resulta anacrónico, sino también económicamente ineficiente.
Con el objetivo de contribuir a mayor transparencia y empoderar a los usuarios, impulsé la plataforma Notarías Transparentes, que permite revisar cuánto debiera cobrarse por un trámite específico, conforme a los decretos arancelarios vigentes. Esta iniciativa no busca sustituir la labor regulatoria del Estado, sino evidenciar una carencia estructural del sistema: la ausencia de información clara, pública y accesible para los consumidores de estos servicios.
La discusión en torno al Primer Conservador debiera, entonces, servir como una oportunidad para abordar el problema de fondo. No basta con exigir el cumplimiento formal de la ley si no se garantiza, al mismo tiempo, un sistema que proteja efectivamente a los usuarios, transparente los cobros y ofrezca mecanismos reales de reclamación. La certeza jurídica no se agota en la validez de una inscripción; también exige reglas claras, precios verificables y acceso efectivo a justicia.
Avanzar en esta dirección no es una amenaza a la fe pública ni una concesión ideológica. Es, por el contrario, una condición necesaria para fortalecerla, alineando el sistema notarial y registral con los estándares contemporáneos del derecho del consumidor y con las exigencias de una economía moderna, competitiva y basada en la confianza.
