Por años las y los arrendadores sufrían por no poder recuperar sus casas o departamentos de las manos de arrendatarios morosos. La Ley Devuélveme mi casa vino a entregar una solución a esta problemática ¿En qué consiste?
Entró en vigencia en 2022 como modificación a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, con el objetivo de desalojar de forma más rápida a quienes tenían estos inmuebles “tomados”.
Y es que según cifras de la Corte Suprema, previo a la entrada en vigencia de esta normativa, el Poder Judicial recibía 15 mil juicios por alquileres al año y solo 1 de cada 4 demandas llegaba a su fin. Hoy, las cifras no varían tanto, pero existe una mejor herramienta para enfrentarlas.
¿Qué es la ley Devuélveme mi casa?
Muchas veces arrendar una casa o un departamento es dar un voto de confianza. Ya sea que el acuerdo se haga por la vía legal o no.
Cuando un arrendatario o una familia dejan de pagar, y sigue viviendo en ese espacio, puede volverse un problema para los arrendadores, quienes en muchas ocasiones también deben asumir las deudas que se generan.
Tras años de casos inconclusos y ante las peticiones de la ciudadanía, se aprobó una ley que obliga el pago de lo que se adeude, o exige el desalojo en caso que no se cumpla.
Francisco Narváez Gallo, abogado y académico de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santiago de Chile (USACh), indicó que esta normativa “modifica la actual Ley 18.101 de arrendamiento de predios urbanos, para agilizar los juicios de restitución de inmueble arrendado, por deudas de rentas de arrendamiento, gastos comunes o cuentas de consumo”.
Quizás uno de los puntos interesantes de esta iniciativa, y que ayuda en forma transversal a los arrendadores, es que no hace falta haber firmado un contrato legal de arriendo entre las partes para iniciar una demanda.
Narváez detalló que esta ley permite a las personas que además de este documento legal, pueden presentarse correos electrónicos, mensajes de WhatsApp, e incluso comprobantes de transferencias electrónicas o depósitos.
¿Cómo opera la ley?
El procedimiento inicia con una demanda presentada en el Juzgado Civil de la comuna donde se encuentra el inmueble, que se conoce como “demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento”.
Al momento de presentarla, el arrendador debe incluir nombre, profesión u oficio de sí mismo y del arrendatario. Un documento que acredite las rentas del inmueble, las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, así como indicar la forma, fecha y lugar en que se contrajeron.
Luego se notifica al o los arrendatarios, quienes tienen un plazo para responder. Este el principal foco de esta ley: agilizar los procesos.
“En ese sentido, la ley es bastante draconiana. Una vez que es notificado, el arrendatario tiene 10 días para pagar la deuda u oponerse. Si no lo hace, o no comparece, o no se oponga ante el tribunal, es condenado al pago y al lanzamiento desde la propiedad arrendada”, sostiene Francisco Narváez.
Además, la ley establece que si el arrendatario se opone a desalojar, el juez puede determinar la acción de Carabineros para forzar que el o los ocupantes salgan de la vivienda.
Casos excepcionales no contemplados en la ley Devuélveme mi casa
En BioBioChile también le preguntamos al abogado de la Clínica Jurídica de la USACh qué hacer en algunos casos excepcionales y que no están presentes en esta ley.
Por ejemplo, la Ley 21.461 que modificó la ley de arrendamiento de predios urbanos establece en su artículo 1 que el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble, es decir el desalojo de la vivienda si el arrendador lo estime conveniente en los siguientes casos:
-Destrucción parcial del inmueble.
-Inmueble que queda inutilizado para su uso como consecuencia de falta de cuidado del arrendatario.
A diferencia de la ley Devuélveme mi casa, este apartado no contempla plazos mínimos para que se lleve a cabo. “Si la propiedad tiene daños, no se aplica esta ley, y procede un juicio concentrado por la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predio urbano”, argumenta Narváez, detallando que es algo distinto.
En tanto, cuando existe el caso de un inmuebles que están siendo habitados de forma ilegal, más conocidas como “casas ocupa”, el o la propietaria de inmueble puede presentar una denuncia ante Carabineros, PDI o la Fiscalía por el delito de usurpación.
