Opinión
Lunes 22 abril de 2019 | Publicado a las 13:15
Caval: el Banco de Chile no debió prestarle plata
Por Tu Voz
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Todo un ‚Äúmito‚ÄĚ fue el caso Caval, eso es lo que expres√≥ con mucha seguridad Sebasti√°n D√°valos en su reciente entrevista del domingo 24 de marzo de 2019 en el canal de TVN. Pues bien, a ra√≠z de este comentario, tan¬†sui generis, no nos queda m√°s que repasar los hechos que acontecieron en forma cronol√≥gica y analizar algunos documentos para entender c√≥mo es que en esta historia, seg√ļn su √ļnico hijo, urdida para perjudicar a su mam√°, es necesario revisar las cifras que recorrieron este espectacular negocio de compraventa de un terreno rural, que casi fue urbano, en la comuna de Machal√≠, sexta regi√≥n.¬† Precisando, el terreno de 44,3 hect√°reas se desagrega as√≠ : 40,3 rurales que corresponden a los sitios denominados Santa Cecilia y San Diego y 4 hect√°reas urbanas que corresponden al sitio llamado Santa Elena.¬†¬†

Como un aspecto previo es necesario establecer que el conocido arquitecto-paisajista √Ālvaro Covacevich, chileno radicado en M√©xico, ten√≠a la intenci√≥n de desarrollar en ese predio un grandioso proyecto inmobiliario para Codelco consistente en varias torres de 40 pisos de oficinas, comercio en general, centenas de viviendas, cines, museos, restaurantes con un hotel de lujo llamado Sewell, e infinidad de estacionamientos : dicho proyecto ten√≠a el soporte econ√≥mico de un fondo de inversi√≥n ligado a un yerno del millonario mexicano Carlos Slim y el negocio se llamaba Plan Maestro Ciudad del Cobre Machal√≠-Rancagua, el cual posiblemente est√° en hibernaci√≥n, esperando, ‚ÄúTiempos Mejores‚ÄĚ.¬†
Esta mega inversión requería obligatoriamente modificar el Plan Regulador Intercomunal de Rancagua (PRIR) para posibilitar la ejecución de esos equipamientos ya que en los sectores rurales los anteriores no están admitidos.

Respecto de los documentos de la operación Caval

Se insisti√≥ y lo primero que nos dijeron las autoridades de la √©poca cuando esto explot√≥, un apacible 5 de Febrero del a√Īo 2015, fue que ‚Äúera un negocio entre privados‚ÄĚ con un pr√©stamo bancario y que ‚Äútodo era normal‚ÄĚ. Bas√°ndonos en eso, repasaremos qu√© es lo que se hace habitualmente en este tipo de operaciones mercantiles y repasaremos qu√© documentos son los que normalmente se solicitan.

Es cierto que estas operaciones son cotidianas en todos los bancos, en las empresas de corretaje de propiedades y en los fondos de inversiones inmobiliarias que capturan dinero del mercado para ejecutar sus proyectos. Estos trámites se encuentran muy bien normados pues al existir el lavado de activos, los fondos del narcotráfico y del crimen organizado, las instituciones financieras formales son en extremo cautelosas. La banca, por lo menos en Chile, es exigente cuando se trata de prestar altas sumas de dinero y en tal sentido se  analizan muy bien las garantías que entregan los prestatarios existiendo estrictos controles internos en cada institución bancaria, aparte de las normas contenidas en la Ley General de Bancos que los regula a todos.

Lo primero que hace un banco es analizar al solicitante, su experiencia, su patrimonio y su liquidez. Si es una persona natural o empresa nueva que pide un crédito, el trámite se torna más engorroso y largo. Tratándose de terrenos el siguiente paso es analizarlo y para ello el banco le solicita a un profesional externo la tasación respectiva, donde se fijan 2 valores del inmueble como conclusión de su informe: uno de ellos es el valor comercial y otro es el valor de liquidez, cifra que corresponde a un porcentaje de ese valor comercial. Las instituciones bancarias siempre incluyen este ítem en sus tasaciones, ya que en caso de no ser pagado el crédito, el banco se adjudica el inmueble y luego lo liquida en el mercado.

Los bancos no son especuladores inmobiliarios y las normativas de car√°cter nacional les exigen que liquiden los bienes en poco tiempo cuando los pr√©stamos no son pagados en los plazos previstos. Ello, para evitar lo que se denomina¬†‚Äúriesgo‚ÄĚ econ√≥mico ¬†para el banco. La palabra ‚Äúriesgo‚ÄĚ es muy usada por sus ejecutivos, quienes tienen hasta un Comit√©¬†ad hoc¬†y usan esta misma palabra, hablamos del famoso ‚ÄúComit√© de Riesgo‚ÄĚ, conformado por empleados eruditos en el tema financiero que gozan de sueldos altos. Ellos son los que eval√ļan las solicitudes de cr√©ditos cuando se trata de montos de cierta importancia.¬†

Recordando la comentada entrevista a D√°valos, √©l manifest√≥ que la pyme Caval acude al Banco de Chile, porque los otros bancos no le cursaban el cr√©dito por ser Persona Expuesta Pol√≠ticamente (PEP) y eso era un efectivo ‚Äúriesgo‚ÄĚ para el prestamista. Siendo as√≠, no se entiende esa novedosa argumentaci√≥n, porque ni Valero ni Compagnon, los socios de Caval, no eran pol√≠ticos y se contradice abiertamente con lo que ese entrevistado dijo en TVN en orden a que el asunto era “entre privados”. As√≠ y todo, se sabe que al menos tres entidades bancarias estaban al tanto de esta posible operaci√≥n¬† antes que el Banco de Chile, las que analizaron los antecedentes realizando las tasaciones al predio, siendo el Banco Santander quien m√°s inter√©s demostr√≥ para participar en la posible negociaci√≥n.¬†

Al respecto, la primera tasación del Banco Santander tiene fecha mayo de 2013 y la realizó la empresa Tinsa. Dicha tasación le asigna al predio un valor comercial de UF 210.224, es decir UF 0.47 el m2. Sin embargo, hemos sabido que esa tasadora confundió la condición del terreno, creyendo que era totalmente urbano y más encima para su informe no había solicitado el Certificado de Informes Previos (CIP) en la Dirección de Obras Municipales de Machalí con el cual pudiera haber emitido una conclusión relativamente exacta, Está claro que esa cifra es excesiva dado que el suelo examinado era en el 90% rural.

A todo esto, el Banco Santander que¬†insist√≠a¬†en otorgar el cr√©dito solicita una nueva tasaci√≥n y para ello contrata a la empresa Madrid Pe√Īa y C√≠a quien, a trav√©s del arquitecto Wilfredo Vald√©s, evacu√≥ el 12 de agosto de 2013 una tasaci√≥n comercial por ese terreno equivalente a UF 84.758, es decir UF 0,19 el m2. Sospechosamente existe otra tasaci√≥n con la misma fecha y del mismo arquitecto que arroja la cifra de UF 264.467, es decir, UF 0,59 el m2. Resulta que este arquitecto, a pesar de haber cometido este grueso error en la tasaci√≥n del predio, por alg√ļn motivo desconocido asumi√≥ a principios del 2014, gobierno de Bachelet, el cargo de Seremi de Vivienda y Urbanismo en esa regi√≥n.¬† ¬†

Pero algo extra√Īo hab√≠a sucedido, porque el Banco Santander estim√≥ necesaria una tercera tasaci√≥n que le pide a la empresa Valuaciones de Chile, la que en octubre de 2013 informa que el predio de 44,3 hect√°reas tiene un precio comercial de UF 119.507, lo que da un valor de UF 0, 27 el m2, pero este documento tiene una nota que se√Īala que no se recomienda otorgar el cr√©dito porque faltan antecedentes legales de la propiedad y con esa lapidaria recomendaci√≥n terminan los intentos del Banco Santander por otorgar el cr√©dito.

A todo esto, con anterioridad, con fecha 5 de septiembre de 2013, se firma entre la vendedora Wiesner S.A. v la compradora Caval una promesa de compraventa, fijándose un valor de UF 265.980 (sic) lo que equivalía a UF 0.60 el m2. Como vemos, con este altísimo precio, absolutamente fuera de mercado, ya estamos llegando a un escenario completamente surrealista.

En rigor, de todas las anteriores tasaciones la √ļnica que cumpli√≥ con su deber profesional fue la √ļltima realizada por la empresa Valuaciones de Chile, que estableci√≥ el precio de UF 119.507 por las 44,3 hect√°reas, equivalente a UF 0,27 el m2. Son inexplicables las altas cifras entregadas por las otras tasaciones y en tal sentido suponemos que los fiscales Luis Toledo y Sergio Moya investigaron las razones que tuvieron esas empresas para mentir tan descaradamente y desde luego, saber porqu√© existi√≥ la mencionada promesa de compraventa con un monto tan abultado.¬†

Pero el Banco de Chile, despu√©s de que Andr√≥nico Luksic recibe en sus oficinas al matrimonio D√°valos Compagnon, le otorga el indispensable pr√©stamo a Caval, pero ¬°oh sorpresa!, con una tasaci√≥n comercial para esas 44,3 hect√°reas de UF 313.257, es decir, UF 0.70 el m2. Este documento del 13 de diciembre de 2013 fue elaborado por Eduardo Schonhout, profesional estrella que est√° a las √≥rdenes del Banco de Chile en su condici√≥n de tasador “experto”. ¬ŅQu√© opini√≥n habr√°n tenido los adustos miembros del Comit√© de Riesgo de ese connotado banco comercial a la luz de esa exhorbitada cifra? m√°s a√ļn si el mismo tasador condiciona el valor de su tasaci√≥n a la posible y futura aprobaci√≥n de la modificaci√≥n del Plan Regulador Intercomunal de Rancagua, mediante la cual, como todos los intervinientes esperaban, la totalidad de las 44,3 hect√°reas se transformar√≠an en urbanas con la consiguiente y autom√°tica plusval√≠a, lo cual, no tiene nada malo, pero no era la realidad de ese momento, ya que, con anterioridad, dos meses antes, el proyecto de cambio en las reglas del juego territorial, liderado por el Seremi del Minvu de la sexta regi√≥n, fue desechado por el Consejo Regional (CORE) espec√≠ficamente, el 4 de octubre de 2013, gobierno uno de Pi√Īera. Luego, es inaudito que en conocimiento de esa gravitante decisi√≥n p√ļblica, que imposibilit√≥ el cambio de uso de suelo de rural a urbano del predio en cuesti√≥n, que su futuro era incierto, el banco m√°s tradicional del pa√≠s le haya cursado el pr√©stamo a Caval garantizando la operaci√≥n con un predio que no ten√≠a el valor comercial se√Īalado en la mendaz tasaci√≥n.¬†

Se evidencia adem√°s como un hecho incorregible que el valor del pr√©stamo otorgado por el Banco de Chile en enero de 2014 calza exactamente con el precio de la aludida promesa de compraventa entre la empresa Wiesner S.A, y la suertuda pyme Caval. Este¬†desproporcionado y acelerado cr√©dito ¬Ņhabr√° sido visado por el denominado¬†“Comit√© de Riego” de ese banco?¬†

Siguiendo con nuestra cronolog√≠a de los hechos, la pyme de la nuera re-vende los terrenos en enero del 2015, tal cual los compr√≥, justo un a√Īo despu√©s de haberlos adquirido. En este minuto, ya se le hab√≠a acumulado un inter√©s de $ 500 millones a su cr√©dito y si no pagaba, el banco se quedaba con el predio, pero adem√°s el acreedor deb√≠a embargarle la casa-habitaci√≥n familiar de La Reina, puesto que hab√≠a quedado ‚Äúen prenda‚ÄĚ junto con la vivienda de su socio Valero, adem√°s toda esta operaci√≥n de embargo ser√≠a de conocimiento p√ļblico, recordando que a esa fecha a√ļn no aparec√≠a la publicaci√≥n de febrero de 2015 de la revista¬†Que Pasa. Esto era, sin duda alguna, una situaci√≥n asaz compleja para el banco.

Exactamente, para ser precisos, la deuda acumulada de Caval con el Banco de Chile era de $ 7.000 millones y el promitente comprador, Hugo Silva, ofrece por el terreno $ 9.500 millones, lo que arroja un valor de UF 0.80 por m2. Sorprendentemente, el Banco de Chile ayuda a Silva a financiar la compra del terreno, aportando los $ 7.000 millones que la nuera necesitaba para saldar su deuda. Se concluye que los divinos astros se alinearon una y otra vez, para beneficiar a la nuera, a su marido, al socio y de paso al complaciente banco comercial. 

Recordemos que la norma de la Ley de Bancos especifica que toda transacción de un bien raíz debe tener aparejada la tasación respectiva que respalde su valor comercial a tiempo real, entonces, esta tasación de la re venta de Caval, era indispensable para justificar el préstamo del Banco de Chile a Hugo Silva, pero tenemos la impresión que ese documento no existe dado que los precios del terreno rural eran y siguen siendo significativamente más bajos que el préstamo. No había cómo justificar el valor, más encima, en ese momento, recién se había empezado a estudiar una nueva modificación al plan intercomunal en el gobierno de la suegra de la joven emprendedora.

El entonces funcionario p√ļblico, Erik Parrado, a cargo de la Superintendencia de Bancos, entidad que regula y fiscaliza a los bancos, se√Īal√≥ el 12 de Agosto del 2015 en el Congreso Nacional, ante los miembros de la Comisi√≥n Caval en la Sesi√≥n N¬į10, respecto del cr√©dito otorgado a la nuera, que:
‚ÄúLa evaluaci√≥n de la operaci√≥n concluy√≥ que ella cumpl√≠a con la regulaci√≥n bancaria pertinente, con cumplimiento legal de los l√≠mites de cr√©dito de la ley general de bancos, observancia de la normativa de provisiones por riesgo de cr√©dito y correcto funcionamiento de las instancias de aprobaci√≥n crediticia contempladas en sus pol√≠ticas internas; es decir, tuvimos en cuenta la ley general de bancos, su normas asociadas y adem√°s las pol√≠ticas internas de las entidades financieras‚ÄĚ.¬†Agrega posteriormente en esa misma sesi√≥n que:¬†¬†‚Äúla garant√≠a del cr√©dito a Caval es mucho m√°s alta que el valor del cr√©dito. Por lo tanto, cuando hablo de garant√≠a de cobertura de 80 por ciento, la garant√≠a de Caval es sobre el ciento por ciento‚ÄĚ.

Ante tanta seguridad, nos preguntamos inocentemente si este funcionario p√ļblico ¬Ņtuvo a la vista la tasaci√≥n que fijaba el valor comercial con un valor inflado e irreal al momento de la evaluaci√≥n? El ex funcionario Parrado, para colmo, cierra el ciclo del pr√©stamo de la nuera, en su presentaci√≥n en esa misma sesi√≥n, d√°ndole un corte con la re venta de los predios a la fecha de la inscripci√≥n del predio en el CBBRR, el dia 25 de febrero del 2015. Si bien tiene raz√≥n, el funcionario Parrado, no hace menci√≥n a que eso se logr√≥ s√≥lo porque el Banco de Chile le otorg√≥ el cr√©dito al nuevo comprador, saldando de esta forma, la deuda de la nuera y no detalla en qu√© condiciones se entreg√≥ este segundo cr√©dito. Eso lo omite.¬†

Siguiendo con la historia, nos surge la pregunta ¬Ņpor qu√© paga este empresario rancag√ľino UF 0.20 por m2 m√°s en tan s√≥lo transcurrido un a√Īo? Los antecedentes revisados indican que existi√≥ un segundo contrato con el socio de la pyme Caval, donde este empresario rancag√ľino le entrega a Valero la potestad para ‚Äúrevender‚ÄĚ el predio con exclusividad de 1 a√Īo a un valor m√≠nimo de UF 1.35 por m2 ? Y otra pregunta ¬Ņqu√© se iba a hacer ah√≠? ¬Ņcon qu√© se engolosin√≥ este empresario rancag√ľino, que pag√≥ un tremendo sobreprecio y despu√©s se sinti√≥ ‚Äúestafado‚ÄĚ puesto que demand√≥ a Caval por este presunto delito el a√Īo 2015 ?.

El empresario Hugo Silva, experto en compraventas, sabe c√≥mo gestionar proyectos en su regi√≥n, de tal forma que carece de sustento l√≥gico su querella contra Caval En resumen, la vinculaci√≥n del tr√≠o Banco de Chile, Caval y el nuevo due√Īo del mentado predio se perpet√ļa por 1 a√Īo m√°s (publicaci√≥n¬†Que Pasa¬†del 19 de Marzo del 2015) ¬Ņqu√© planes exist√≠an?

Sebasti√°n D√°valos, el domingo 24 de marzo reci√©n pasado, algo nos mencion√≥ sobre un inversionista que quer√≠a hacer ‚Äúuna torre‚ÄĚ en ese lugar y justific√≥ su ‚Äúlucro cesante‚ÄĚ de $ 28 millones mensuales por la p√©rdida que tuvo al no concretar ese negocio inmobiliario en Machal√≠. Es decir, D√°valos, s√≠ estaba enterado de este negocio, no como lo dijo en su declaraci√≥n en fiscal√≠a en diciembre del 2015 :¬†‚Äúque se hab√≠a enterado por la prensa de¬† los negocios de su Sra.‚Ä̬†y que¬†‚Äúno sab√≠a que el negocio de Machal√≠ era lo m√°s importante para Caval‚ÄĚ.

En esa entrevista televisada del 24 de marzo pasado, D√°valos nos record√≥, al mencionar la palabra ‚Äútorre‚ÄĚ, el gran proyecto que se esperaba desarrollar all√≠ y por ello nos preguntamos ¬Ņera la normativa urbana propuesta por el Seremi de la √©poca, Wilfredo Vald√©s, el mismo ex tasador del Banco Santander, quien propondr√≠a la posibilidad de levantar ‚Äúelevadas torres‚ÄĚ en ese terreno rural ?.

El 20 de Mayo del 2015, la revista¬†Que Pasa¬†relata la declaraci√≥n de Covacevich, respecto del proyecto que esperaba materializar en el predio. Este actor privado manifiesta que efectivamente s√≠ quer√≠a realizar su proyecto y que elaboraba una maqueta para present√°rselo a la presidenta Bachelet. El proyecto, como ya se dijo, entre otros, conten√≠a viviendas, un museo, una universidad y entonces, a ra√≠z de esas declaraciones, nos volvemos a preguntar ¬Ņeran estas viviendas ‚Äúprivadas‚ÄĚ, un museo ‚Äúprivado‚ÄĚ y una universidad ‚Äúprivada‚ÄĚ? todo lo anterior siguiendo el mismo razonamiento esgrimido en un inicio, ‚Äúque esto era un asunto entre privados‚ÄĚ, si era as√≠ ¬Ņ por qu√© iban a present√°rselo a la presidenta de Chile ¬Ņsi supuestamente era un proyecto ‚Äúentre privados‚ÄĚ? Covacevich especifica a√ļn m√°s este punto en la revista¬†Que Pasa¬†al decir que ser√≠a un financiamiento privado, de inversionistas mexicanos, pero tambi√©n buscaban ‚Äúaportes p√ļblicos‚ÄĚ y quer√≠an ‚Äúconvencer‚ÄĚ al gobierno de la √©poca en orden a instalar all√≠ una universidad estatal‚ÄĚ ¬Ņno estamos ante una pretendida colusi√≥n p√ļblico-privada?

La ley establece que donde existen recursos p√ļblicos, todo debe licitarse, para obtener el mejor precio y calidad en forma transparente porque son recursos de todos los chilenos ¬Ņcu√°l era entonces el plan Covacevich-D√°valos-Caval ? Lamentablemente no lo sabemos porque nadie habla de esto, tan s√≥lo D√°valos nos lo record√≥ ese domingo en la entrevista cuando mencion√≥ ‚Äúla torre‚ÄĚ.¬†Por estas cosas de la vida tuvimos acceso al master plan de la Ciudad del Cobre, el proyecto ‚Äúmitol√≥gico‚ÄĚ de D√°valos y efectivamente hay una torre, pero no es tan s√≥lo una, son tres torres, siendo la m√°s alta de 40 pisos o m√°s. Para hacerse una idea es como el hotel Marriot al costado del mall Parque Arauco, el tercer edificio m√°s alto de Chile. M√°s encima, en los bosquejos de una de esas torres, aparece el logo de ‚ÄúCodelco‚ÄĚ, con lo cual se acredita que nos se trataba de un negocio entre privados.

Siguiendo con nuestro relato y analizando los documentos oficiales, nos encontramos finalmente con una tasaci√≥n efectuada por el Banco de Chile en Diciembre del 2015 ¬†al empresario rancag√ľino, Hugo Silva, quien opt√≥ al cr√©dito mediante una¬†‚Äúcomfort letter‚Ä̬†donde √©l, como persona natural, se compromete a pagar este alt√≠simo pr√©stamo. Esta tasaci√≥n, tambi√©n efectuada por Schonhout, el hombre de ese Banco, casi un a√Īo despu√©s de la compra que hizo Silva a Caval, justo cuando este empresario esperaba obtener una ganancia ‚Äúextra‚ÄĚ re-vendiendo el terreno gracias a los oficios de corretaje del socio de la nuera. En esta tasaci√≥n se fija un valor comercial a los predios de UF 316.033, ¬†es decir, UF 0.71 por m2.

¬ŅSer√≠a ese el verdadero valor del predio en esa fecha? Mantenemos nuestras dudas, pues ese terreno segu√≠a siendo rural en un 90%, adem√°s 3 meses antes de esta tasaci√≥n, el estudio que intentaba modificar el Plan Regulador Intercomunal no exist√≠a, ya que, el Seremi Minvu de la √©poca, hab√≠a caducado el contrato con la consultora Habiterra, encargada por la autoridad competente de gobierno para realizar el estudio t√©cnico necesario para tal efecto. Por lo anterior, queda de manifiesto que no exist√≠a predisposici√≥n para modificar dicho instrumento de planificaci√≥n territorial. El terreno a fines del 2015 y hasta el d√≠a de hoy sigue en la misma condici√≥n, con sus 4 hect√°reas urbanas y 40,3 hect√°reas rurales.

En resumen, estos valores ‚Äúlaxos‚ÄĚ, ‚Äúchiclosos‚ÄĚ y ‚Äúconfusos‚ÄĚ de las tasaciones detalladas aqu√≠, nos hacen tambalear el sistema financiero, porque la seguridad de estos documentos hace que el sistema sea seguro, no en vano, las crisis nacionales¬† e internacionales se explican en gran medida por las sobre tasaciones de las garant√≠as que respaldan los cr√©ditos, es por ello, que las normas internacionales son estrictas, incluso hay acuerdos como los de Basilea, acuerdos que son tomados por nuestro Estado en las normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Para ello, existe adem√°s esa instituci√≥n p√ļblica y las personas que la dirigen deben fiscalizar el correcto funcionamiento de la banca.

El Ministerio P√ļblico por su parte, debe fiscalizar e investigar delitos como el lavado de activos, cuando se inflan los valores de los bienes inmuebles hay indicios que ‚Äúalgo no cuadra‚ÄĚ, que ‚Äúalgo no est√° bien‚ÄĚ, entonces se deben encender las alarmas, para evitar las falsificaciones de documentos oficiales mercantiles. Faltar a la verdad, siempre es un fraude, entonces nos preguntamos ¬Ņqu√© hicieron nuestras autoridades al respecto? ¬Ņpor qu√© tanto hermetismo ante un hecho tan grave? Nosotros concluimos, con un simple an√°lisis de los aludidos documentos, que el Banco de Chile, jam√°s debi√≥ otorgar esos pr√©stamos ni a Caval ni a Silva y si tom√≥ la decisi√≥n de intervenir en la operaci√≥n, lo hizo sabiendo que en Chile existe la impunidad m√°s absoluta y en tal sentido, recordemos lo que expres√≥ el ex funcionario p√ļblico Erik Parrado en la C√°mara de Diputados, d√°ndole su bendici√≥n a este negocio que √©l sab√≠a que era irregular.

Patricio Herman

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