En Chile habitualmente hablamos de vivienda como si el problema fuera únicamente que faltan casas. Faltan, por cierto. El Censo 2024 estima 491.904 viviendas faltantes; la Casen, con otra metodología, 405.552. Y otras 1,24 millones de propiedades necesitan reparaciones, ampliaciones o mejores servicios básicos.
Además, ocurre algo menos visible: muchas familias no pueden pagar por una casa, situación que hoy se discute también a nivel internacional con el caso de miles de personas desahuciadas en España, donde se han registrado manifestaciones. La OCDE estima que uno de cada tres hogares arrendatarios de bajos ingresos destina más del 40% de su renta al arriendo. En Chile, Colombia, Costa Rica, España y Estados Unidos la proporción supera la mitad.
El indicador “PIR” permite verlo con claridad. Este registro muestra cuántos ingresos anuales completos cuesta una vivienda. En Estados Unidos, la casa usada llegó en 2025 a casi cinco veces el ingreso anual del hogar; durante los años noventa eran 3,2. Esa diferencia ya encendió las alarmas.
Para la vivienda nueva en nuestro país, los informes USS–Tinsa calculan un PIR mediano de 8,76 en la Región Metropolitana; 8,91 en Gran Concepción; 9,43 en Puerto Montt; 11,22 en Valdivia y 18,10 en Puerto Varas. Estos números permiten observar la escala: el nivel considerado crítico en Estados Unidos queda por debajo de todas las ciudades chilenas estudiadas.
El acceso a crédito no alcanza a cerrar esta brecha. El dividendo mediano representaría cerca del 39% del ingreso familiar en la Región Metropolitana; 38% en Concepción; 43% en Puerto Montt y 53% en Valdivia. Una familia puede tener empleo y ahorro, pero aun así no calificar o quedar con muy poco para vivir después de pagar la cuota.
Construir más sigue siendo necesario. Disminuir los plazos de los permisos, entregar certeza regulatoria y habilitar suelo con transporte y servicios ayudaría a ampliar la oferta. Pero levantar más viviendas caras no mejora automáticamente el acceso. También hay que fortalecer la capacidad de pago mediante garantías para completar el pie, subsidios temporales a la tasa, ahorro con aporte estatal y fórmulas de propiedad compartida. En Santiago, el subsidio puede reducir el “PIR” desde 9,26 a cerca de 4,8.
La compra tampoco puede ser la única llave. Chile requiere subsidios de arriendo ajustados al ingreso, apoyo ante pérdidas temporales de empleo y proyectos de alquiler asequible sobre suelo público bien localizado. Los fondos rotatorios y las alianzas público-privadas pueden aportar recursos, siempre que los beneficios estatales queden sujetos a precios, plazos y resultados verificables.
Un joven que busca independizarse, una persona mayor, un hogar monoparental y un trabajador informal no enfrentan la misma dificultad. La política habitacional debe asumir esas diferencias y combinar oferta, crédito, arriendo, suelo y protección social, es decir, variadas herramientas para realidades diversas.
Carlos Aguirre
Consejero
Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI).
Académico U. San Sebastián.
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