El conocido académico Eduardo Cordero, habitualmente consultado por la prensa del establishment, profesor titular de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso (PUCV), con un impresionante currículo, Doctor de la Universidad Carlos III de Madrid, España, y reconocido como abogado del año en Derecho Público y Administrativo en 2020, publicó en el número 33 de la Revista de Derecho Administrativo Económico un artículo sobre los permisos de edificación, los que analiza en sus principales problemas a nivel jurisprudencial.
Conocemos al abogado y tenemos simpatía por su persona y es nuestra obligación señalar que, en sus clases en la PUCV, conforme nos han manifestado algunos de sus alumnos, se ha referido en despreciativos términos a la labor de fiscalización ciudadana que ejerce en calidad de probono la fundación Defendamos la Ciudad. Respetamos su opinión, pero dejamos en claro que tenemos roles distintos pues nosotros durante años hemos denunciado las prácticas de ciertas autoridades municipales y sectoriales quienes, con ardides interpretativos, han favorecido a empresas privadas en materia de permisos de edificación o autorizaciones ambientales. Él, distinguido hombre de derecho, no tiene el tiempo necesario para incursionar en ese tipo de investigaciones.
Nuestra fundación tiene la ventaja de ser totalmente independiente para denunciar fundadamente a cualquiera que trate de obtener ventajas indebidas o incumplir las normas regulatorias, no solo en el mercado inmobiliario sino también en obras públicas, proyectos de transportes, diversas intervenciones relevantes en el medio ambiente, etc. etc. Nuestra labor incluye instruir voluntariamente a la comunidad para que el conocimiento adquirido, a través del tiempo, sea utilizado de buena manera por otros ciudadanos responsables e interesados en el bien común, lo que nos satisface plenamente.
Luego de analizar la publicación del profesor Cordero en la señalada revista de abogados, a través de esta nota queremos sugerirle y compartir con él algunas ideas.
En primer lugar, a propósito de que la Corte Suprema en distintas ocasiones ha sentenciado que un permiso de edificación irregular no genera derechos adquiridos para quien lo obtuvo de una Dirección de Obras Municipales, Cordero plantea que eso produce una natural preocupación (sic) en los titulares de proyectos inmobiliarios que han conseguido permisos de edificación irregulares y que, no parece razonable que los errores en que incurra la Administración dejen en total desprotección a personas que han obrado bajo la convicción de que el actuar de la autoridad ha sido legítimo.
Asume entonces el profesor Cordero, con cierta candidez, que todos los que solicitan un permiso de construcción actúan de buena fe. Pero nuestra experiencia nos dice que eso no siempre es así, pues existe una pequeña, pero muy relevante parte de titulares de permisos, que tiene los recursos técnicos para detectar oportunamente cualquier error que afecte sus intereses, durante la tramitación de una autorización municipal o sectorial, antes que se entregue esa autorización o se inicie el procedimiento de invalidación.
Dada esa capacidad técnica, si el error de la Administración genera un perjuicio al titular, eso será reclamado airada e inmediatamente por los asesores del titular. Pero si se genera un beneficio indebido, sabemos que no habrá objeción pues con ese error de la Administración se logra obtener un siempre deseado beneficio patrimonial. Lo importante en el caso de los permisos de edificación de obras relevantes. Lo que sabe muy bien Cordero, es que el proyecto lo desarrolla y presenta el propietario del terreno con experta asesoría de múltiples profesionales y revisores independientes y, por lo tanto, es el propietario el principal responsable de los vicios del proyecto y sus beneficios indebidos.
De qué otra forma se explica que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) no haya auto objetado el permiso del año 2013 que le entregó graciosamente la Dirección de Obras Municipales de Las Condes para su edificio corporativo con beneficios urbanísticos, incentivos se denominaron en la ley años después, que eran improcedentes, conforme a dictámenes de la Contraloría General de la República, o por qué las inmobiliarias que construyeron guetos verticales en la comuna de Estación Central lo hicieron a pesar de que la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu había declarado ilegales ese tipo de edificaciones, a través del oficio Nº 0549 de 2007, antes de que se iniciara el desarrollo inmobiliario desenfrenado en esa comuna.
Incluso después de que se otorgaron los primeros permisos, en el año 2014, para las invasivas torres habitacionales, vía Circular N° 203 del 16 de mayo de 2016, la misma DDU del Minvu reiteró que este tipo de permisos eran contrarios a derecho, pero desobedeciéndose esa instrucción ministerial, continuó la emisión de tales permisos. En pleno conocimiento de lo anterior ¿por qué la CChC y otros gremios interesados defienden a raja tabla ese tipo de proyectos que incumplen la ley?
Nos parece que el profesor Cordero debiera mostrar a sus alumnos de la PUCV ejemplos de este tipo, para que esos jóvenes repudien esas malas prácticas cuando, con el título en la mano, se desempeñen en el mundo laboral prestando asesoría legal a las empresas inmobiliarias. Tenemos disponible una larga lista de proyectos ilegales de grandes empresas y sus respectivos antecedentes se los podemos entregar al abogado Cordero para que los incluya en sus PowerPoint e incluso nos ponemos a su disposición para que, en una próxima fecha, cuando el malévolo virus esté en definitiva retirada, tengamos un entretenido debate con sus alumnos.
A propósito de los guetos verticales de Estación Central, tomamos conocimiento de una fea actuación del abogado Mauricio Cisternas, contratado a honorarios por la administración municipal del alcalde Rodrigo Delgado. Ese abogado externo el reciente 13 de julio ingresó un recurso de reposición en contra de una sentencia de la Corte Suprema buscando que se anulara, ya que favorecía el actuar en las invalidaciones de los permisos, por parte de las organizaciones ciudadanas denunciantes. Al día siguiente, las nuevas autoridades municipales del alcalde Felipe Muñoz, al detectar la movida de ese abogado, inmediatamente se desistieron de ese recurso, revocando el poder conferido a los abogados de la pasada administración. Así se demostró cómo cambian las cosas cuando las autoridades municipales tienen real preocupación por el apego a la ley, en resguardo de los intereses de la comunidad.
En relación con el plazo de 2 años para invalidar un permiso de edificación contrario a derecho, según el artículo 53° de la ley Nº 19.880, queremos informar al profesor Cordero, en el evento de que no lo sepa, que puede complementar sus argumentos legales con lo señalado por la Corte Suprema en rol Nº 31.176-2016, para así instruir mejor a sus alumnos de la PUCV. Esa sentencia es de gran importancia para que los ciudadanos ejerzan sus derechos frente a las díscolas Direcciones de Obras Municipales y empresas que actúan con el tejo pasado. En síntesis, dentro del plazo de 2 años definido en ese artículo 53° basta presentar la solicitud de invalidación del permiso contrario a derecho y la Dirección de Obras Municipales deberá extender el plazo para proseguir y finalizar el procedimiento de invalidación, más allá de los 2 años si fuese necesario.
Como las malas prácticas que no menciona el profesor Cordero en su artículo académico surgen a menudo del Minvu o sus Seremis, lo que es de suma gravedad, podemos informarle sobre el oficio Nº 0438 de octubre de 2020 dirigido a un inmobiliario, donde la División de Desarrollo Urbano (DDU) de ese ministerio mal interpreta que en una Zona Urbanizable Condicionada (ZUC) del instrumento normativo PRMS, que no cuenta con definición de superficie predial mínima, sí es posible cumplir la condición de dimensión y obtener los beneficios de un Conjunto Armónico, asunto que ya denunciamos en la Contraloría General de la República (CGR) para que se deje sin efecto ese acto administrativo, no emitido como circular de conocimiento público.
Las Seremis del Minvu también acostumbran eliminar irregularmente las áreas de riesgo de los planes reguladores aplicando de mala forma el artículo 2.1.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), práctica ilegal que la CGR está cansada de decirles que eso no se puede hacer a menos que se proceda mediante una formal modificación del respectivo plan regulador, pero esa dependencia del Minvu insiste en no acatar lo que dice la Contraloría. Con la nueva Constitución Política, con más recursos para fiscalizar por parte de la CGR, sería la única forma de detener esas situaciones donde los gobiernos de turno favorecen intereses particulares.
Cordero tiene el legítimo derecho de expresar sus puntos de vista de acuerdo a los intereses del sector inmobiliario, pero desde esta tribuna le decimos que la recurrente expresión de la “confianza legítima” tiene escondida una fórmula para sacar ventajas en la aplicación de la ley, pues es muy sencillo que un privado se ponga de acuerdo con el funcionario municipal para éste le curse un permiso equivocado con mayor altura y/o volumen y que si ello se detecta, el privado sostenga con molestia que los errores de la Administración no pueden afectar sus derechos obtenidos con buena fe.
Lamentamos que la prensa dominante no se interese mayormente en estos asuntos que generan abundantes plusvalías a aquellos privados que tienen habilidades para relacionarse con el poder político, pues cuando se publica algo, generalmente se cometen errores, como los que acontecen con los innumerables edificios ilegales en las comunas de Las Condes, Providencia San Antonio, Viña del Mar, Huechuraba, Valparaíso, Concón, Ñuñoa, Santiago, La Florida, Peñalolén, San Miguel, Recoleta (con el edificio de la Universidad San Sebastián) y en otras tantas a nivel país. Respecto de las vulneraciones, por parte de influyentes privados, de miles de áreas de preservación ecológica, asunto irregular que se ha producido por la búsqueda de plusvalías territoriales, vía parcelaciones para construir viviendas de lujo, el gobernador regional Orrego todavía no ha dicho nada.
Queda claro que hasta el momento opera una total impunidad con los aproximadamente 70 guetos verticales ilegales en Estación Central, con inversiones del orden de los mil setecientos millones de dólares, ello a pesar de que hubo prevaricación administrativa al otorgarse los permisos. Hasta el momento ninguna autoridad del gobierno central ha interpuesto denuncia o querella en el Ministerio Público y por ello nos preguntamos si están de acuerdo en admitir ese tipo de abismante corrupción enfrente de sus narices, teniéndose presente que en el año 2020 la Comisión de Vivienda y Urbanismo de la Cámara de Diputados, recibió vía ZOOM, a los dirigentes vecinales de Estación Central para conocer la situación que los perjudicaba.
Dado que se nos envió la contundente y categórica exposición del dirigente Alejandro Verdugo en esa instancia legislativa, consideramos inexplicable que las honorables autoridades, con poder de fiscalización, nunca asumieron sus atribuciones, con lo cual se evidencia que tanto el poder ejecutivo como el legislativo, para no incomodar a un reconocido poder fáctico, han optado por permitir nuevos hechos ilegales consumados. Solo el poder judicial, a través de fallos de la Corte Suprema, y la Contraloría han cumplido con sus deberes.
Así las cosas, ¿Qué opinión tendrá el competente abogado Cordero sobre lo que está sucediendo en la comuna de Estación Central, a la luz de los 2 oficios vinculantes de la DDU del Minvu que impedían la construcción de edificios en altura con agrupamiento continuo en sectores urbanos no regidos por un Plan Regulador Comunal? Si él llegara a leer esta columna, estamos seguros que emitirá un juicio, lo que desde ya agradeceremos.
