Economía
Tres injusticias que se producen al momento de querer comprar un departamento
Publicado por: Comunicado de Prensa
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El pago doble por los seguros asociados a siniestros de una propiedad, el cobro de dividendos e intereses por un departamento en el que a√ļn no se habita y la falta de regulaci√≥n para certificar el desgaste de un edificio usado, son algunas de las ‚Äúinjusticias‚ÄĚ a las que se ven enfrentados los compradores chilenos al momento de adquirir un departamento u otro bien ra√≠z af√≠n.

Abusos que seg√ļn la asesora inmobiliaria NAI Sarr√†, se producen tanto por desconocimientos legales de los usuarios, como por la falta de regulaci√≥n de las entidades fiscalizadoras. La consultora, explica a continuaci√≥n estas tres injusticias que al final de d√≠a afectan directamente al bolsillo del comprador:

Pago de doble seguro al momento de adquirir un departamento

En este tema, existe un desconocimiento por parte de los compradores de departamentos chilenos a la hora de adquirir uno propio. Esto pasa porque no hay regulaci√≥n vigente que impida pagar el mismo seguro de manera paralela a dos organismos distintos. As√≠, por concepto de siniestros, esta duplicidad aparece a trav√©s del cr√©dito hipotecario pagado al banco (cobertura sobre la totalidad de la unidad en caso de incendio o sismo) y el seguro que se paga a la compa√Ī√≠a de seguros que toma la Administraci√≥n, cobrado mes a mes en los gastos comunes del edificio y que cubren la totalidad del edificio, incluyendo las unidades particulares y los espacios comunes prorrateados entre sus propietarios, seg√ļn se estipula en el Art√≠culo 36 de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria.

En este caso, lo que debe hacer cada propietario es solicitar a la Administración del edificio un endoso de la póliza de seguro que paga en los gastos comunes, y presentarlo al banco, de manera de no pagar esta póliza dos veces. Si se eliminara esta duplicidad y se valorizara de manera adecuada el monto del seguro (sobre el Valor de Reposición y no sobre el Valor Comercial del edificio), Jaime Sarrà, director general de NAI Sarrà, estima que el consumidor final se podría ahorrar entre un 2- 3% del valor total de su propiedad.

De acuerdo a lo que se√Īala la consultora inmobiliaria, lo ideal es que hubiera un cruce de informaci√≥n entre las compa√Ī√≠as de seguros, para no afectar doblemente un bien ra√≠z, supervisado directamente por la Superintendencia de Valores y Seguros.

Pago de un dividendo a√ļn sin poder habitar la propiedad

Los procesos de entrega de una propiedad y pago de dividendos al banco, rara vez coinciden. En Chile el primer dividendo generalmente se paga al mes subsiguiente de la firma de la escritura por parte del comprador, plazo que no necesariamente coincide con la entrega de la propiedad. Este dividendo incluye la amortizaci√≥n de capital, el inter√©s mensual y los seguros contratados, por lo que el consumidor se ve en la obligaci√≥n de empezar a pagar por un servicio que a√ļn no tiene, con gastos de intereses asociados, por lo que, en pocas palabras, Jaime Sarr√† afirma que ‚Äúel consumidor estar√≠a pagando por algo que no est√° usando, ni es jur√≠dicamente el due√Īo.‚ÄĚ

Si bien no existe irregularidad alguna en este √≠tem, y considerando que los consumidores aceptan las condiciones impuestas por los bancos sin ning√ļn tipo de objeciones, el llamado es a que las entidades bancarias tomen conciencia de que los costos financieros en los que debe incurrir el comprador de la propiedad. Los que se deben hacer efectivos cuando el comprador es jur√≠dicamente el due√Īo del bien ra√≠z y no cuando simplemente firma la escritura compraventa, se√Īala el director de NAI Sarr√†.

Regulación de los estados estructurales de las áreas comunes en edificios usados

Toda edificaci√≥n antes de ser habitada debe contar con el Certificado de Recepci√≥n Final que emite la Direcci√≥n de Obras Municipales respectiva, de esta manera un consumidor se cerciorar√° de que el edificio donde va a vivir tenga todo en regla. ¬ŅPero, qu√© pasa con el desgaste natural de las obras en el tiempo? ¬ŅC√≥mo se asegura una persona de que la comunidad en la que quiere habitar est√° en √≥ptimas condiciones cuando se adquiere una propiedad usada?

En Chile, el tasador es el encargado de verificar las condiciones en las que este se encuentra el departamento para as√≠ establecer su valor comercial, es decir, su responsabilidad es dar una se√Īa de valorizaci√≥n. Dicho lo anterior, no existe normativa alguna para el resto del edificio, por lo que este factor no es tasado ni considerado al momento de adquirir un departamento que no es nuevo.

De este modo, un comprador puede adquirir un departamento usado en un edificio antiguo sin saber, por ejemplo, el estado real de las calderas, de los ascensores y sus piezas cr√≠ticas. Tampoco tiene conocimiento de la estructura general del edificio que pudo ser afectada por sismos o por factores f√≠sico-qu√≠micos normales en el transcurso de los a√Īos, el estado general de las instalaciones el√©ctricas, las ca√Īer√≠as de alimentaci√≥n de agua y descargas de aguas servidas, la vida √ļtil remanente de las bombas impulsadoras de las aguas, etc.

En Estados Unidos, existen empresas especializadas en la certificaci√≥n del estado general de los edificios, y los bancos al momento de estudiar los t√≠tulos de la propiedad, exigen para firmar la escritura el certificado de estas empresas que cerciore que el edificio se encuentra en perfectas condiciones, ejemplo que seg√ļn Sarr√† podr√≠amos seguir si queremos ser un pa√≠s desarrollado en el tema inmobiliario.

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