Lapidario: tasación solicitada por Ministerio Público acredita brutal sobreprecio de Sierra Bella

Sigue a paso firme la investigación que lidera el Ministerio Público por el delito de fraude al fisco por la frustrada compra de la ex clínica Sierra Bella entre la Municipalidad de Santiago, liderada por la alcaldesa Irací Hassler (PC), e Inmobiliaria San Valentino SpA. La semana pasada se sumaron nuevos antecedentes a la causa entre los que constan declaraciones y un esperado informe solicitado por el Ministerio Público: una tasación.

Se trata de un peritaje pagado por el ente persecutor que podría tornarse clave para futuras formalizaciones y que fue encargado a la empresa Transsa Consultores Inmobiliarios. Dicho documento, de fecha 24 de julio de 2023, y del que conoció detalles la Unidad de Investigación de Radio Bío Bío, señala que la “valoración” que se determinó “razonable al 20 de enero de 2023” por los terrenos y las construcciones es de $4.281.690.245. Es decir, UF 121.466.

La cifra anterior dista mucho de los $8.252.873.341 que se pactó en el contrato de compraventa entre la Municipalidad de Santiago e Inmobiliaria San Valentino SpA en enero de 2023, y que hizo estallar la polémica que mantiene a la alcaldesa comunista en la mira del Ministerio Público.

Pero antes que se frustrara este lucrativo negocio, San Valentino SpA adquirió ambas propiedades por un precio aún menor. Esto porque en diciembre de 2022 la empresa pagó $2.200.000.000 por Sierra Bella. Bajo este contexto, la pregunta que deberá responder el Ministerio Público es por qué en periodos tan cortos de tiempo los inmuebles fueron vendidos por montos que no se acercan al del peritaje elaborado por Transsa.

El análisis

La metodología utilizada para realizar la valorización correspondió a un “enfoque de costos”, el cual se basa en “la definición del mercado más probable y que podría tener una mayor disponibilidad de pago por el inmueble”. El mismo enfoque “parte del principio de que el valor de un activo está determinado por el costo en el que se debe incurrir para obtenerlo”.

Asimismo, para determinar el valor del recinto se tuvo que “establecer el valor del terreno en el cual se emplaza el edificio”, el que se basó en un “enfoque de mercado”. Esta suma de factores le permitió a Transsa arribar a la conclusión de que el precio está muy por debajo del que se buscaba cancelar. A lo anterior se suman otras conclusiones como que “el inmueble es un edificio de equipamiento de salud en desuso y con un grado de evidente deterioro”. Es decir, no era un recinto con llave en mano como se había anunciado.

También hubo palabras para la infraestructura, y es que “la clínica tiene escaso atractivo para el mercado privado de centros de atención cerrados”. Esto porque “en su actual condición consta de consultas médicas, pabellones quirúrgicos y hospitalización de baja complejidad, careciendo completamente de unidades de urgencia, exámenes, diagnóstico por imágenes y unidades críticas de hospitalización”.

Bajo este contexto, la consultora dedujo que “la propiedad puede tener opción en el mercado, como centro de atención ambulatoria, tipo CESFAM, (centro de atención abierta) para lo cual se requieren de salas de consultas, salas de exámenes y salas de procedimientos no invasivos”. Para lograr esto, se proponen tres ideas para transformar la clínica. Una de ellas, por ejemplo, apunta a cambiar los pabellones que hay en unos de “cirugía menor”.

Los problemas estructurales hacen que no sea posible que la ex clínica Sierra Bella entre en “operación a corto plazo” sin tener que realizar “inversiones mayores en sus especialidades, instalaciones de suministros y terminaciones”. Para asegurar su “operatividad” se requieren una serie de condiciones que van desde “autorización sanitaria vigente” a “instalaciones sanitarias, energía, gases clínicos, con adecuado mantenimiento y con inspecciones regulares”.

En el informe de tasación se hace mención a la ubicación de la clínica, al barrio, y a la historia del inmueble materia de análisis. El origen de la ex clínica Sierra Bella es de los años 50. Fue una sociedad médica quien construyó y comenzó a operar el recinto dedicado al área de la maternidad. Pero el negoció fue decayendo y para poder mantenerse a flote se “desarrolló y creció desde su origen incrementando su capacidad quirúrgica”.

En la actualidad, en el terreno hay “básicamente tres edificios, dos de ellos clínicos y uno ambulatorio”. Tomando en consideración al “mercado privado como posible interesado en la infraestructura analizada y tomando en cuenta los estándares que permiten obtener las acreditaciones, la construcción debe ser intervenida de manera estructural para hacer crecer la unidad de esterilización y la unidad de central de alimentación conforme a las actuales normativas de recintos y flujos”.

Tras todo el análisis, Transsa Consultores Inmobiliarios determinó que el valor al 20 de enero de 2023, mismo día en que se celebró el contrato de compraventa entre Inmobiliaria San Valentino SpA y la Municipalidad de Santiago, es de $4.281.690.245, lo que equivale a UF 121.466. La cifra representa casi la mitad de lo que se buscó cancelar por parte de la administración de Irací Hassler.

Pero eso no es todo, además hubo “comentarios al cierre”. En estos la empresa sostuvo que “podemos ratificar que desde la perspectiva de los requerimientos que condicionan el uso de equipamiento salud, la infraestructura analizada presenta un alto grado de deterioro, principalmente a nivel de terminaciones e instalaciones”. Junto a esto, también se concluyó que la “depreciación global del edificio es de un 64%”.

La firma indica que el “resultado de la valorización responde a un análisis bajo razonabilidad, que reconoce la posibilidad de negociar entre las partes, que debiera estar dentro de un orden de magnitud conforme al valor determinado en las condiciones de mercado del momento y asumiendo el mercado con mayor opción de pago (operadores de salud)”.

¿Secreto a voces?

La tasación solicitada por el Ministerio Público es comentario obligado entre las partes que tramitan la causa. Sin ir más lejos, el tenor del mismo informe ya se conocería. Esto porque durante este lunes los diputados Juan Irarrázabal y Johannes Kaiser, representados por el abogado Sergio Rodríguez Oro, solicitaron al Ministerio Público la formalización de la alcaldesa Irací Hassler.

En un comunicado enviado a este medio, los parlamentarios señalaron que “tras conocerse nuevos antecedentes en la investigación que está llevando a cabo la Fiscalía Metropolitana Centro Norte en el caso Sierra Bella, los diputados (…) solicitaron al Ministerio Público la formalización de la alcaldesa de Santiago, Irací Hassler y de otras siete personas que estuvieron involucradas en la compraventa del inmueble, como autores del delito de fraude al Fisco consumado”.

Esto, agregaron, ya que “dentro de las diligencias que ha estado realizando el fiscal del caso, Patricio Cooper, se reveló que el Ministerio Público solicitó un informe de tasación independiente de los dos terrenos que la municipalidad de Santiago intentó comprar por más $8 mil 252 millones para la construcción y puesta en marcha de un nuevo centro de salud comunal. Según la tasación realizada por Transsa Consultores Inmobiliarias, el avalúo de las propiedades sería de cerca de la mitad del valor comercial que ofreció el municipio y el triple del avalúo fiscal y del valor de compra por parte del vendedor”.

Transsa Consultores

Fuentes que conocen el proceso explicaron a la Unidad de Investigación de Radio Bío Bío que fue la propia fiscalía la que canceló con sus recursos la tasación a la empresa Transsa Consultores Inmobiliarios. De esta forma, se buscaba tener a la vista un detallado informe sobre el valor real de la compra y venta del cuestionado inmueble ubicado en la región Metropolitana.

Una de las dudas que surge es por qué se escogió a dicha firma para realizar el peritaje sobre el valor de los inmuebles relacionados con la causa penal. Según quienes conocen las razones, estas serían por su larga trayectoria (más de 30 años) y prestigio en dicho rubro.

En la página web de Transsa Consultores Inmobiliarios se indica que su experiencia está focalizada en tasaciones y valoraciones, tributación inmobiliaria, soluciones tecnológicas, entre otros puntos. La empresa fundada por Cristián Lecaros Paúl y Andrés Respaldiza Bilbao, mantiene más de 200 tasadores que trabajan para ellos a nivel nacional.