Oficios de un trato fallido: el cambio de criterio que encareció en $92 millones la casa de Allende

$92 millones por sobre la propuesta original terminó ofreciendo el Ministerio de Bienes Nacionales en la fallida compra de la casa del expresidente Salvador Allende. La cartera cambió la metodología de tasación después de que el representante de los herederos del exmandatario manifestara que estaban disconformes con lo planteado en primera instancia.

Desde la firma de la compraventa en diciembre pasado, la fallida adquisición del inmueble ha sido una catástrofe política para el Gobierno de Gabriel Boric. Las inhabilidades que afectaban a la ministra Maya Fernández y a la senadora Isabel Allende, pese a las cuales se firmó el contrato, significaron la renuncia de la primera y la destitución de la segunda.

Ahora, nueva documentación examinada por la Unidad de Investigación de BioBioChile muestra cómo el abogado de los propietarios, Felipe Vio Lyon, emplazó a la entonces ministra de Bienes Nacionales, Marcela Sandoval, para que se incrementara el valor de la tasación y cómo dicha cartera terminó cambiando su metodología.

En una carta a Sandoval, fechada el 9 de octubre de 2024, Vio Lyon expresó que el valor de 21.905 unidades de fomento (alrededor de $841 millones al valor del 30 de diciembre) era “significativamente inferior al precio de mercado refrendado por tres tasaciones comerciales encargadas por el Servicio Nacional del Patrimonio Cultural, mediante un proceso de licitación pública, que adjudicó a tres empresas privadas (…) la tasación del inmueble”.

Los tres avalúos realizados por dichas sociedades promediaron 31.790 UF, $1.221 millones considerando el mismo valor de dicha unidad. La más baja de ellas consideraba un valor de 27.952 UF, equivalente a $1.073 millones, la que fue realizada por la tasadora María Fernanda Carramiñana.

Comparada con oficinas

El inmueble de Guardia Vieja 392, en Providencia, entre las calles Jorge Isaacs y Juana de Arco, está a apenas 600 metros de la estación Pedro de Valdivia, en un sector en que hay principalmente edificios residenciales y casas.

En su análisis de la cotización del Ministerio de Bienes Nacionales, Vio Lyon apuntó a que de los cinco inmuebles usados como referencia se consideraron cuatro que correspondían a oficinas.

“De estos cuatro inmuebles-oficinas, las referencias 1 y 3 de su tasación distorsionan la muestra por tratarse de inmuebles significativamente bajo las cotas de mercado para
propiedades de superficies y emplazamiento comparables, ya sean casas o incluso
oficinas”, arguyó el abogado.

El legista expuso para apoyar su tesis que un “promedio de referencias habitacionales” de 30.100 UF, 497 metros cuadrados y 277 metros cuadrados construidos, lo que distaba significativamente de las 21.904 UF ofrecidas por la vivienda del expresidente, de 507 metros cuadrados de terreno y 313 metros cuadrados construidos.

Así, el cálculo de la UF por metro cuadrado de terreno de las referencias —menos un 5%, al igual que la metodología de Bienes Nacionales— dio 57,51 uf/m², según Vio. Aplicando ese factor, el precio final de la casa del exmandatario resultaba en 29.179 UF; el mismo resultado se obtenía si se consideraba el valor por metro cuadrado construido.

Importante valor arquitectónico

La casa del expresidente fue construida en 1948 y fue diseñada por el estudio de Fernando Castillo Velasco, uno de los arquitectos chilenos más influyentes del siglo XX, que también participó de obras como las torres de Tajamar, en Providencia, y de San Borja, en Santiago Centro.

Su valor arquitectónico fue otro de los argumentos de Vio para cuestionar el avalúo de Bienes Nacionales, pues este llegaba a “un valor promedio de sus edificaciones de 13,27 UF/m²”.

“Este promedio no resulta razonable (muy bajo), a la luz del alto nivel constructivo del inmueble, su alto valor arquitectónico (realizado por la oficina de Fernando Castillo Velasco) y muy buen estado de conservación (resaltado en el mismo informe de tasación)”, comentó Vio.

El abogado también criticó que se le hubiera dado un valor de 20 uf/m² a otra casa que estaba absolutamente destruida en el análisis del organismo. Por ello, pidió que se revisara “al alza el valor promedio de las edificaciones del inmueble”.

Sandoval responde

En su respuesta del 25 de octubre, la ministra Marcela Sandoval explicó que el 87% de la propiedad tenía 78 años de antigüedad, lo que había tenido un fuerte impacto en el valor al utilizar el método de depreciación de Ross-Heidecke, “cuya ventaja sobre otros métodos es la consideración del estado de conservación, permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad de la edificación”.

A pesar de esto, el Ministerio de Bienes Nacionales “acogió parcialmente la solicitud”. Por ello, cambiaron la metodología de depreciación. De esta forma, en lugar de simplemente ocupar la fórmula antes mencionada, se aplicó, según Sandoval, el criterio establecido por el Servicio de Impuestos Internos en diciembre de 2023. Este señalaba que el “porcentaje máximo de depreciación para edificaciones en albañilería es de un 60% respecto del valor unitario de construcción”.

Con este ajuste, el resultado para el primer y segundo piso fue de 14 UF/m2, y para el subterráneo de 9,48 UF/m2. De esta forma, el valor total de edificación sumó 5.012,04 UF.

Principio de Mayor y Mejor Uso

Respecto del uso de oficinas como referencia para el avalúo, Sandoval explicó en el oficio que se había aplicado el “‘Principio de Mayor y Mejor Uso’, que establece que, al momento de evaluar un bien, se debe tener presente que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor de este, y siempre, teniendo a la vista que exista una demanda evidente”.

En esa línea, la secretaria de Estado comentó que en muchos casos el valor de mercado “se ve fuertemente condicionado por su máxima capacidad de construcción y posibilidades de uso según las normas urbanísticas (…), así como también por los requerimientos propios del mercado”.

No obstante, también se acogió parcialmente la solicitud de la familia Allende, incorporando a las referencias comerciales dos inmuebles comparables, los que ya habían sido considerados entre las tres estimaciones independientes encargadas por la Subsecretaría de Patrimonio Cultural.

Así, el valor comercial unitario de suelo aumentó a 38 UF/m2, dando un resultado final del terreno de 19.279,68 UF. Sumado a las 5.012,04 UF de la construcción, la ministra Sandoval comunicó una nueva oferta de 24.291,72 UF.

Es decir, la oferta aumentó 2.386 UF respecto a la original, una diferencia de $92 millones.

Trato hecho

Vio Lyon informó tres días después de la carta de Sandoval que los propietarios habían aceptado la propuesta, pese a que ésta seguía siendo 3.661 UF menor a la más baja de las tasaciones realizadas por la Subsecretaría de Patrimonio Cultural.

Con estas condiciones se firmó la compraventa el 30 de diciembre pasado en la 50ª Notaría de Santiago, actuando Vio Lyon en representación de los propietarios, entre ellos la senadora Isabel Allende y la ministra de Defensa, Maya Fernández. Recién el 2 de enero se encendieron las alarmas en el Gobierno, una vez que se hizo pública la inhabilidad.

Los antecedentes de esta transacción están en poder del Ministerio Público, que indaga los delitos de fraude al fisco, tráfico de influencias y negociación incompatible.

Lo último que consta en la tramitación es la acreditación del abogado de la hija de la senadora, Marcia Isabel Tambutti Allende, representante de la Fundación Allende. Su defensa estará a cargo del ex secretario general del Partido Socialista, Pablo Velozo Alcaide, quien también representa a Genaro Cuadros, tesorero de la misma fundación.

Los oficios también constan en la comisión investigadora de la Cámara de Diputados, presidida por Andrés Longton (RN).