Opinión
Viernes 31 mayo de 2019 | Publicado a las 11:52
No son "viviendas sociales" las que anuncia Lavín en Las Condes
Por Tu Voz
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La Fundaci√≥n Defendamos la Ciudad, a trav√©s de este columnista, se vio en la necesidad de interponer con fecha 6 de marzo en curso una denuncia ante la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica, ingresada con el N¬į 170.815, en contra de la Resoluci√≥n 38 de fecha 27 de julio de 2018, emanada de la Direcci√≥n de Obras Municipales (DOM) de Las Condes, mediante la cual aprueba un Anteproyecto para 85 viviendas sociales y 2 locales comerciales, de iniciativa de la propia municipalidad, ubicadas en la avenida Crist√≥bal Col√≥n N¬įs 7287, 7301, 7333, 7365, 7387 y calle Arquitecto Brunet Debaines N¬įs 1045, 1049 y 1051, por adolecer de graves irregularidades.

En efecto, dicho Anteproyecto aprobado consta de un edificio de 15 pisos, acogido a Conjunto Armónico, con una superficie total de 10.824,97 m2, de las cuales, 3.678,1 m2 son en subterráneos y 7.146,87 m2 corresponden a sobre suelo, emplazadas en 8 terrenos, cuya superficie total es de 2.807,76 m2 netos, de los cuales, algunos son de propiedad municipal y otros están siendo adquiridos a particulares para este fin, no obstante que el valor comercial de los terrenos supera las 50 UF/m2.

Se trata del proyecto pol√≠tico m√°s importante del alcalde Joaqu√≠n Lav√≠n, y que ha concitado mucho respaldo del Ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristi√°n Monckeberg, por tratarse de ‚Äúviviendas sociales‚ÄĚ, en la comuna de Las Condes, con la finalidad de generar ‚Äúintegraci√≥n social urbana‚ÄĚ, lo que es muy loable, en la medida que las cosas se hagan con apego al Estado de Derecho, lo que es muy dif√≠cil en Chile.

Sin embargo, la primera irregularidad sustancial que adolece el citado Anteproyecto, es que las viviendas no califican como ‚Äúviviendas sociales‚ÄĚ. Es decir, se vendi√≥ medi√°ticamente la imagen de ‚Äúviviendas sociales‚ÄĚ para dar a entender a la opini√≥n p√ļblica, respecto de un esfuerzo de ‚Äúintegraci√≥n social urbana‚ÄĚ, pero lo cierto es que se falt√≥ a la verdad sobre ello.

La definici√≥n de ‚Äúvivienda social‚ÄĚ, contenida en el art√≠culo 3¬į, del Decreto Ley 2.552, publicado en el Diario Oficial del 23 de febrero de 1979, es la siguiente:

‚ÄúArt√≠culo 3¬į.- Para todos los efectos legales se entender√° por vivienda social la vivienda econ√≥mica de car√°cter definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos p√ļblicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcci√≥n o adquisici√≥n, y cuyo valor de tasaci√≥n no sea superior a 400 Unidades de Fomento‚ÄĚ.

Luego, la Ley N¬ļ 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial del 16 de diciembre de 1997, estableci√≥ en su art√≠culo 40, lo siguiente:

‚ÄúArt√≠culo 40.- Para los efectos de este T√≠tulo, se considerar√°n viviendas sociales las viviendas econ√≥micas de car√°cter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasaci√≥n no exceda en m√°s de un 30% el se√Īalado en el decreto ley N¬ļ 2.552, de 1979.‚ÄĚ

Es por esta √ļltima ley, que las viviendas sociales de verdad pueden llegar a tener un valor de hasta 520 UF, como m√°ximo.

A su turno, la forma correcta para determinar el valor de las viviendas sociales, es aplicando la regla establecida en el artículo 6.1.4, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), cuyo texto dispone lo siguiente:

“Artículo 6.1.4. El carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales respectivo, quien la tasará considerando la suma de los siguientes factores:

1. El valor del terreno, que ser√° el del aval√ļo fiscal del inmueble.

2. El valor de construcci√≥n de la vivienda seg√ļn el proyecto presentado, que se evaluar√° conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el art√≠culo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Para ello, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo elaborar√° dicha tabla y sus reajustes trimestrales, de acuerdo con las tablas de valores bases de construcci√≥n utilizadas por el Servicio de Impuestos Internos, excluyendo los factores relativos a clasificaci√≥n comunal.‚ÄĚ

Como los lectores apreciar√°n, al valor del terreno, en los t√©rminos del aval√ļo fiscal determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII), se debe sumar un segundo costo, por lo concerniente a las construcciones, en base a la tabla de costos unitarios que determina el Minvu, para as√≠ arribar al verdadero valor y determinar si se cumple este requisito para ser consideradas ‚Äúviviendas sociales‚ÄĚ.

Requeridos formalmente m√°s antecedentes a la Municipalidad de Las Condes, por Ley de Transparencia, respecto del Expediente AP/56/2018, para verificar si las viviendas consultadas en el Anteproyecto aprobado sean efectivamente ‚Äúviviendas sociales‚ÄĚ, se pudo constatar que las viviendas tienen una valorizaci√≥n que en promedio superan las 1.000 UF, es decir, duplican el m√°ximo permitido para que √©stas puedan ser consideradas como tales, correspondi√©ndole a la DOM verificar su estricto cumplimiento, tal como lo ha sostenido la jurisprudencia de la Contralor√≠a General de la Rep√ļblica en sus Dict√°menes N¬į 58.261, de 2007; N¬į 50.892, de 2008; N¬į 47.670, de 2009 y N¬į 34.280, de 2015.

Cómo se llega a esa cifra:

Primero, con los Certificado de Aval√ļo Fiscal de cada uno de los terrenos, emitidos por el SII, que dan el siguiente resultado:

Fecha

Lote

Rol

Dirección

Aval√ļo

Destino

N¬į CIP

Fecha CIP

Primer S 2019

1

01214-00002

Colón 7287

284.879.766

Habitacional

2191

08/06/2018

Primer S 2019

1

01214-00003

Colón 7301

199.421.582

Habitacional

2180

13/06/2018

Primer S 2019

2

01214-00004

Colón 7333

199.421.582

Comercio

2189

08/06/2018

Primer S 2019

3

01214-00005

Colón 7375

199.421.582

Habitacional

2181

13/06/2018

Primer S 2019

4

01214-00006

Colón 7387

216.199.377

Habitacional

2182

13/06/2018

Primer S 2019

9

01214-00011

Arq. Brunet 1051

174.909.044

Habitacional

2184

13/06/2018

Primer S 2019

7

01214-00009

Arq. Brunet 1045

144.966.484

Habitacional

2183

13/06/2018

Primer S 2019

8

01214-00010

Arq. Brunet 1049

142.325.496

Habitacional

2190

08/06/2018

Total

1.561.544.913

Como se trata de 85 viviendas, seg√ļn consta en la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, el valor de los terrenos, que asciende a $ 1.561.544.913.-, dividido por la cantidad de viviendas, se obtiene el valor unitario de cada vivienda, de $ 18.371.117.-, lo que traducido a su valor equivalente a Unidades de Fomento, a la fecha de esta presentaci√≥n, 5 de marzo de 2019, significa que le es imputable a cada vivienda un monto de 681 UF, s√≥lo por concepto de tasaci√≥n fiscal de los terrenos, en los t√©rminos que establece el art√≠culo 6.1.4 de la OGUC, cifra que por s√≠ sola supera el valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ.

Luego, por el lado de las construcciones, en consideraci√≥n que se trata de un edificio de 15 pisos, la clasificaci√≥n de las construcciones corresponde a hormig√≥n armado, es decir, Clase B, y aun tomando la calidad m√°s baja de esa clasificaci√≥n, que ser√≠a ‚ÄúB-4‚ÄĚ, √©sta tuvo un valor de $ 143.399.- por metro cuadrado de construcci√≥n, seg√ļn la Resoluci√≥n N¬į 22 de 2018, del Minvu, correspondiente al primer trimestre de 2.018, reajustada al segundo trimestre, √©poca en que se tramit√≥ el Anteproyecto, lo que aplicado a las tipolog√≠as de viviendas contempladas en el Anteproyecto, se llega a lo siguiente:

Tipo vivienda

Clase

Valor

60,3

B4

$ 8.646.960

62,3

B4

$ 8.933.758

64,3

B4

$ 9.220.556

65,94

B4

$ 9.455.730

De la tipolog√≠a de viviendas de 60,3 m2, denominada tipolog√≠a A, el Anteproyecto contempla 33 viviendas, con 3 dormitorios y 2 ba√Īos, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 8.646.960.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 318 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 999 UF, es decir, excedido en un 92% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

De la tipolog√≠a de viviendas de 60,3 m2, denominada tipolog√≠a A, el Anteproyecto contempla 33 viviendas, con 3 dormitorios y 2 ba√Īos, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 8.646.960.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 318 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 999 UF, es decir, excedido en un 92% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

La siguiente tipolog√≠a de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo B, el Anteproyecto contempla 9 viviendas, con 3 dormitorios y 1 ba√Īo, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 8.933.758.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 328 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.009 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un rango de valor de 1.200 a 1.400 UF.

Luego, la tipolog√≠a de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo C, el Anteproyecto contempla 28 viviendas, con 3 dormitorios y 2 ba√Īos, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 9.220.556.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 339 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.020 UF, es decir, excedido en un 96% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un rango de valor de 1.500 a 2.000 UF.

A su vez, la tipolog√≠a de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo D, el Anteproyecto contempla 14 viviendas, con 2 dormitorios y 2 ba√Īos, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 8.933.758.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 328 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.009 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 2.200 UF.

Por √ļltimo, la tipolog√≠a de viviendas de 65,94 m2, denominada tipo vivienda con movilidad reducida, el Anteproyecto contempla 1 vivienda, con 2 dormitorios y 1 ba√Īo, cuya valorizaci√≥n de construcci√≥n por costo unitario seg√ļn las tablas Minvu, se llega a $ 9.455.730.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resoluci√≥n aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 348 UF por esa tipolog√≠a de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasaci√≥n fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.029 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor m√°ximo de una ‚Äúvivienda social‚ÄĚ. En m√°s, en el cuadro de tipolog√≠a de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

A mayor gravedad, para que fuera dif√≠cil constatar tama√Īa irregularidad, la DOM de Las Condes no ha emitido el Certificado que las declare como tales, puesto que, en tal certificado, se debe explicitar el aval√ļo fiscal de los terrenos, as√≠ como el costo por metro cuadrado utilizando las tablas del Minvu. Por ello, es lamentable que las autoridades de la Municipalidad de Las Condes incurran en este tipo de enga√Īos a la fe p√ļblica.

La verdadera ‚Äúintegraci√≥n social urbana‚ÄĚ, no se logra con permisos truchos, sino que por la v√≠a de aumentar la densidad que determina el Plan Regulador Comunal (PRC), que, en el caso de Las Condes, se caracteriza por ser uno de los m√°s severos en segregaci√≥n urbana, justamente porque impide viviendas m√°s reducidas que puedan quedar al alcance de mayor cantidad de personas.

Si fuere genuino el inter√©s del Alcalde Lav√≠n, en generar una verdadera ‚Äúintegraci√≥n social urbana‚ÄĚ, entonces requiere un ajuste de su PRC, permitiendo densidades m√°s acordes con el poder adquisitivo de personas de menores recursos. De hecho, para las 85 viviendas que el Alcalde pretende construir en Col√≥n, ya tiene inscritos m√°s de 21.000 postulantes.

Para alcanzar tama√Īa demanda, ello no es viable con proyectos aislados, que otorgan subsidios desproporcionados con respecto de los que logran obtener los dem√°s chilenos, sino que ese objetivo de ‚Äúintegraci√≥n social urbana‚ÄĚ podr√≠a satisfacerse para esos miles de familias si se ajustara el PRC de Las Condes, que adem√°s cuenta con mucho m√°s equipamiento e infraestructura que cualquier otra comuna del pa√≠s.

Así las cosas, es necesario que el ocurrente Alcalde Lavín, precandidato presidencial por la derecha, ponga atajo a tantas malas prácticas en su municipalidad, lo que ha quedado evidenciado en anteriores columnas del suscrito en medios digitales, y aunque le sea difícil, empiece a enmarcarse en las leyes y reglamentos del sector vivienda y urbanismo. Desde esta tribuna le decimos a dicho alcalde que apegarse siempre al derecho en todas sus propuestas elevará sus posibilidades para llegar a ser el futuro primer mandatario. En sentido contrario nunca podrá disponer de la banda tricolor presidencial.

Patricio Herman

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