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Arriendo de bienes amoblados: el foco de evasión tributaria que se dispara en verano
Publicado por: Nicolle Pe√Īa
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En comunas como Zapallar los impuestos asociados pueden llegar hasta los $6 millones mensuales por contribuyente. Sin embargo, especialistas y autoridades coinciden en el bajo cumplimiento tributario, mientras que en el SII aseguran que este mercado ‚Äúes de inter√©s relevante‚ÄĚ para sus planes de fiscalizaci√≥n.

‚ÄúEspectacular casa ultra moderna, premiada por su arquitectura vanguardista, hecha por Mat√≠as Klotz (Premio Nacional en Arquitectura). Preciosa vista al mar. Espacios abiertos e integrados, amoblado con mucho gusto”. As√≠ describe por estos d√≠as un aviso p√ļblico el arriendo disponible de una casa en Zapallar, un balneario que destaca por su exclusividad, pero tambi√©n por sus altos precios. La llave para pasar las vacaciones en esta sofisticada construcci√≥n cuesta UF 11,45 al d√≠a. Es decir, unos $301.570 s√≥lo para el √≠tem alojamiento. Sin duda, una buena fuente de ingresos para arrendatarios de bienes amoblados, mercado que crece a cifras cercanas al 10% cada a√Īo y en el cual pocos pagan sus impuestos.

Por ley, el propietario de un bien raíz amoblado en arriendo debe pagar Impuesto al Valor Agregado (IVA, 19%) e Impuesto a la Renta por los ingresos que éste genere. Aunque la norma es clara y el negocio rentable, especialistas y autoridades comparten que el cumplimiento tributario del rubro es bajo.

‚ÄúMe atrevo a afirmar que debe haber una alta evasi√≥n en arriendos de casas de veraneo. La gente que tiene una segunda vivienda y la arrienda en el verano, normalmente desconoce que debe pagar, por ejemplo, el IVA‚ÄĚ, dice el ex director del Servicio de Impuestos Internos (SII), Michel Jorratt.

En el SII coinciden con la visi√≥n de Jorrat. Pero agregan que ‚Äútambi√©n existen algunos contribuyentes que derechamente pretenden obtener ventajas tributarias indebidas mediante evasi√≥n o elusi√≥n‚ÄĚ. La explotaci√≥n de bienes inmuebles amoblados, agregan en el organismo, ‚Äúes uno de los segmentos de inter√©s relevantes en las acciones de cumplimiento tributario en terreno que peri√≥dicamente se realizan a trav√©s de nuestras Direcciones Regionales y Unidades en todo el pa√≠s”.

Pero el incumplimiento no s√≥lo ocurre en los centros de veraneo. Un abogado ligado al rubro, da cuenta de una nueva figura elusiva que ha comenzado a expandirse en la capital: ‚ÄúEn el caso de arrendamiento de departamentos amoblados en Santiago, que deber√≠an pagar IVA, algunas corredoras o due√Īos de departamentos est√°n celebrando un contrato de arriendo por la propiedad sin los muebles y, paralelamente, hacen un contrato de comodato por los muebles. As√≠ evitan pagar IVA, porque en teor√≠a el contrato de arriendo de la vivienda no incluye los muebles‚ÄĚ.

De acuerdo a Portal Inmobiliario, durante 2016 su sitio web public√≥ 37.861 ofertas de casas y departamentos amoblados en arriendo en todo el pa√≠s; 10,5% m√°s que en 2015. Para otros ejecutivos del √°rea inmobiliaria, el tama√Īo del mercado podr√≠a m√°s que duplicarse si se consideran otras plataformas como Airbnb, corredoras y las operaciones que se materializan a trav√©s de trato directo. Pese a ello, nadie fue capaz de entregar cifras globales del mercado.

Zapallar, “El Dorado” de los arriendos

Los registros de Portal Inmobiliario muestran que Zapallar es la comuna del país con los arriendos más caros de casas amobladas, con un promedio de $214.672 diarios. El mismo lugar en el ranking ocupan los departamentos de la localidad, con un valor promedio de $140.020 por día. De hecho, en internet es posible encontrar casas que van desde los $200 mil hasta más de $300 mil al día, dejando a sus propietarios con un saldo de entre $12 millones y más de $18 millones tras los dos meses de temporada.

Un corredor de la zona de Cachagua, uno de los balnearios de Zapallar, a√Īade que las viviendas m√°s costosas por lo general no se exhiben de manera abierta al p√ļblico. ‚ÄúHay propiedades que superan los $400 mil por d√≠a. Los portales son vistos como una plataforma demasiado masiva, que apunta a otro perfil. La gente que busca casas de primera l√≠nea pregunta directamente en las corredoras de la zona que le interesa o se corre la voz entre amigos. Es otro tipo de trato, m√°s exclusivo‚ÄĚ, comenta el agente inmobiliario.

Entre 10 propietarios del sector consultados de manera an√≥nima, al menos 8 reconocieron no declarar los ingresos reportados por estos arriendos. ‚Äú¬°Por algo que no paguemos impuestos!”, fue una de las respuestas entregadas. Otro admiti√≥ conocer sus obligaciones, pero se√Īal√≥ que resulta f√°cil omitir la informaci√≥n a la autoridad.

Zapallar no es una excepci√≥n en cuanto a precios. Le siguen en valor diario promedio de casas Vichuqu√©n ($200 mil), Villarrica ($180 mil), Lago Rapel ($150 mil), Puerto Varas ($142 mil) y Puc√≥n ($130 mil). En estos niveles, con precios que han anotado alzas sobre 10% en el √ļltimo a√Īo, el monto asociado a las obligaciones tributarias no es marginal. Jos√© Domingo Pe√Īafiel, socio de Garrigues Chile y ex asesor del ministerio de Hacienda, explica que cualquier ingreso obtenido por arriendos est√° afecto a impuesto a la renta. Solo est√°n exentas las rentas provenientes de hasta dos bienes ra√≠ces DFL2, definidas como ‚Äúviviendas econ√≥micas‚ÄĚ por poseer una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad y cumplir con otros requisitos establecidos en la ley.

Si el propietario de la casa o departamento afecto a impuesto a la renta es una persona jur√≠dica, detalla el abogado, deber√° incluir el arriendo en su renta l√≠quida imponible y pagar el impuesto de primera categor√≠a¬†y sus propietarios el impuesto global complementario . Si el due√Īo es persona natural, es decir, no tributa como empresa, solo pagar√° global complementario. En este √ļltimo caso, un alquiler que genere unos $12 millones mensuales tributar√≠a unos $4.200.000 si su arrendador est√° en el tramo superior de ingresos (afecto a 35% de impuesto).

En cuanto al IVA, la ley ‚Äúdispone que podr√° descontarse del valor del arriendo un 11% anual del aval√ļo fiscal del bien ra√≠z. El 11% del aval√ļo es una estimaci√≥n del valor del arriendo del bien inmueble y lo que falta corresponder√≠a al valor que se cobra por el arriendo de los muebles, que es lo que finalmente se grava con IVA‚ÄĚ, se√Īala Jorratt.

Frente a esta f√≥rmula, Pe√Īafiel ejemplifica que una casa amoblada que se arriende en $400 mil diarios y tenga un aval√ļo fiscal de unos $250.000.000, deber√≠a pagar mensualmente $1.844.583 en IVA. Es decir, entre IVA y renta tributar√≠a cerca de $ 6 millones mensuales. Para los especialistas, los impuestos asociados al arriendo de bienes amoblados podr√≠an constituir una fuente que ‚Äúgota a gota puede dejar harto dinero‚ÄĚ para el Fisco.

En general, el cumplimiento ser√≠a mayor cuando el arrendatario es una persona jur√≠dica o empresa en un contexto de negocios o laboral. ‚ÄúLas compa√Ī√≠as que arriendan departamentos a sus ejecutivos siempre se encargan de pedir que les facturen el IVA, porque lo descuentan de gastos‚ÄĚ, dice Soledad Recabarren, de Recabarren & Asociados. ‚ÄúA nivel de empresas formales, que arriendan bienes inmuebles amoblados o con instalaciones, la evasi√≥n es baja‚ÄĚ, concuerda Jorratt.

El rol de las corredoras

A mayor informalidad, mayor espacio de evasi√≥n, dicen los especialistas. Pero admiten que en este mercado el comportamiento irregular puede ocurrir incluso si la operaci√≥n es intermediada por una corredora, ya que la obligaci√≥n de pago final recae en el contribuyente y no en la plataforma que utiliza. Dada la dificultad de pesquisar caso a caso, debido a las caracter√≠sticas atomizadas de la actividad, la estrategia de fiscalizaci√≥n del SII estar√≠a tomando a estas empresas como canal para detectar a quienes incumplen. ‚ÄúEs una hebra para llegar a los contribuyentes que evaden”, sostiene una autoridad del √°rea.

Tras concretar un arriendo, la corredora entrega a sus clientes -arrendador y arrendatario- una factura por la comisi√≥n. No por el 100% del arriendo transado. Mar√≠a Teresa Morel, socia-gerente de Morel Propiedades, corredora de la zona de Zapallar, recalca que es ‚Äúel propietario‚ÄĚ quien ‚Äúdebe hacer una factura al arrendatario‚ÄĚ por el monto total del arriendo afecto a impuestos. De todos modos, Jos√© Domingo Pe√Īafiel detalla que corredores y personas que ‚Äúden en arriendo por cuenta de terceros bienes ra√≠ces agr√≠colas o no agr√≠colas cuyo aval√ļo fiscal sea igual o superior a $30.000.000, o que la sumatoria de los aval√ļos fiscales de los bienes arrendados asociados a una misma persona supere los $50.000.000, est√°n obligados a presentar una declaraci√≥n jurada al SII‚ÄĚ. Respecto del a√Īo calendario 2016, por ejemplo, este documento debe ser presentado hasta el 21 de marzo de 2017.

Al ser consultadas por los procedimientos en estos casos, otras corredoras de la zona declinaron hablar. Algunas como Nui Propiedades y Engel & Volkers aseguraron no tener arriendos amoblados en su portafolio. En S√°enz Propiedades se√Īalaron que se trata de informaci√≥n confidencial. Otro agente dedicado al corretaje acot√≥ que dedicarse a esta √°rea por la v√≠a formal es ‚Äúun cacho‚ÄĚ, ya que pueden ser vistos por los clientes como ‚Äúdelatores‚ÄĚ. ‚ÄúA veces se puede mediar igual, sin dejar registros ni documentos, conectando a arrendador y arrendatario de manera privada (‚Ķ) Si el SII se dedicara a fiscalizar todo el pa√≠s, pasar√≠a multas a cada rato”, coment√≥.

¬ŅUn negocio fiscalizado?

Lejos del tama√Īo estimado del mercado, el SII inform√≥ que entre 2015 y 2016 ‚Äúse han fiscalizado casi 200 casos de operaciones relacionadas con los bienes ra√≠ces, en los que se han girado diferencias de impuestos por $3.350 millones‚ÄĚ. Pese a la brecha, la entidad asegur√≥ que ‚Äúla explotaci√≥n de bienes inmuebles amoblados es uno de los segmentos de inter√©s relevantes en las acciones de cumplimiento tributario en terreno que peri√≥dicamente se realizan (…) verificando la declaraci√≥n del IVA tanto en los arriendos de verano, como en apart hotel y otros”.

‚ÄúLa fiscalizaci√≥n no tiene por objetivo dar cuenta del 100% de las personas que est√°n incumpliendo (‚Ķ) El SII no tiene recursos para fiscalizarlos a todos. Lo que se hace es un proceso estad√≠stico bastante complejo que dice relaci√≥n con afectar a contribuyentes de todos los segmentos econ√≥micos, todas las regiones. La fiscalizaci√≥n selectiva se enfoca en torno al 1% y 2% del universo. Lo importante es que est√© lo suficientemente bien hecha para que los que est√°n incumpliendo, cumplan‚ÄĚ, defiende Benjam√≠n Sch√ľtz, quien se desempe√Ī√≥ como subdirector de fiscalizaci√≥n del SII entre 1999 y 2006.

Jorratt asegura que mientras estuvo a cargo del organismo se ejecutaron planes de fiscalizaci√≥n en la materia, pero confiesa que al momento de asignar recursos el segmento no fue prioritario: “No es lo m√°s relevante fiscalizar las casas de veraneo. De todas formas, siempre hay un grupo de fiscalizadores mir√°ndolo. Se debe priorizar porque los recursos son escasos‚ÄĚ.

Una de las actuales autoridades del √°rea econ√≥mica acusa que hasta antes de la aprobaci√≥n de la reforma tributaria (2014) ‚Äúestos arriendos pr√°cticamente no se fiscalizaban‚ÄĚ. Sch√ľtz discrepa y asegura que el comportamiento de los contribuyentes de este rubro ha mejorado con el paso del tiempo. “Nuestra sensaci√≥n es que lentamente han ido aumentando los contribuyentes que declaran esas rentas, pero todav√≠a de manera muy incipiente. Por lo mismo, hemos ampliado los requerimientos de informaci√≥n sobre arrendamientos que deben hacer las empresas, corredoras y entidades del aparato p√ļblico”, comentaron en el SII.

Pese a ello, la instituci√≥n se abstuvo de dar a conocer el n√ļmero de contribuyentes multados por no pago de estos impuestos. Como contraparte, mencionaron que el “nuevo modelo de fiscalizaci√≥n” incluye la ‚Äúmedici√≥n de brechas de cumplimiento tributario en un gran n√ļmero de mercados, entre ellos el segmento de los bienes ra√≠ces”. Este, relaciona la cantidad de contribuyentes que se estima obtienen rentas de la explotaci√≥n de esos bienes ra√≠ces con la cantidad efectiva de contribuyentes que las declaran. “Esa l√≠nea de gesti√≥n es la que se potenciar√°”, complementaron.

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