La demolición de la vivienda (en los casos más graves) o una multa de 100 UTM. Estas son parte de las sanciones que arriesga el Presidente de la República, quien fue llamado a declarar el pasado viernes al Juzgado de Policía Local de Pucón por infringir la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Dicha citación fue requerida porque la propiedad del Mandatario en el lago Caburgua ha estado siendo ocupada sin la debida recepción municipal.
Pero independiente del caso particular, ¿cómo funciona el proceso? ¿cuáles son los plazos en que deben ser hechos estos trámites? Para el caso de ampliaciones ¿estos requerimientos también cuentan?
Juan Ignacio Ipinza, abogado especialista en propiedades y bienes raíces, y académico de la Escuela de Derecho de la Universidad Mayor, explicó paso a paso el proceso regular que deben seguir este tipo de trámites.
Para ello, hay que ceñirse a dos normativas: la Ley de Municipalidades y la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
En concreto, para comenzar una obra es neceario un permiso de edificación, según establece el artículo 116 del DFL 458 de esta última normativa.
Primero es necesario presentar los antecedentes a la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna respectiva, a quienes se les debe adjuntar un anteproyecto, detallando qué se va a construir.
Este paso es necesario para cualquier proyecto de construcción, reconstrucción, reparación, ampliación y demolición de obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales.
El proyecto respectivo debe ser revisado por un experto o profesional independiente (ingeniero o arquitecto), quien certifica que se cumplan los estándares mínimos. “Desde estándares de uso de suelo a normas antisismicas”, explicó Ipinza.
Una vez en la DOM, dicho departamento tiene 30 días para revisar la solicitud tras la publicación del proceso de oposición, que previamente realiza dicha dirección para recibir quejas de cualquier grupo comunal o persona que se pueda -como dice el nombre- oponer al proyecto.
Si en ese periodo no se registran cuestionamientos, recién a partir de entonces se puede pasar a evaluar la aprobación. Asimismo, en casos excepcionales algunas facultades también pueden recaer en la Seremi de Vivienda.
Superado dicho escollo recién es posible empezar a construir. Si bien se puede obtener un permiso provisorio para iniciar antes, se configuraría un escenario complejo si surgen problemas y la obra ya inició.
Una vez finalizada la construcción, lo que sigue es solicitar la recepción correcta de las obras ante la misma Dirección de Obras Municipales. Esta fue la parte del proceso que no cumplió el Presidente y la razón por la que la DOM le cursó una multa e inició un proceso ante el Juzgado de Policía Local de Pucón.
De acuerdo al especialista, “no es una situación poco común, sobre todo en zonas rurales. Muchas veces depende de la capacidad de fiscalización de la municipalidad respectiva”, remarcó.
Pero, para evitar ese tipo de inconvenientes, lo que corresponde es que “una vez terminada la construcción debería proceder de manera inmediata la recepción de las obras para que puedan ser habitables. Si no están recepcionadas las obras no (se puede habitar)”, explicó.
Si ya supueró ese proceso correctamente y tiene en mente una ampliación, es necesario hacer todo de nuevo. Se debe tramitar un nuevo permiso de edificación y una nueva recepción de obras al terminar la ampliación.
¿Y qué ocurre con las contribuciones?
En el caso del Presidente, paralamente al problema con la recepción de obras, el Servicio de Impuestos Internos (SII) hizo un reavalúo a la residencia de Sebastián Piñera en Caburgua (de $12 a $396 millones). Dicho proceso generó dudas a nivel político, considerando que Piñera saldó las contribuciones que adeudaba antes de zanjar el proceso ante el tribunal de Pucón.
Entonces, tras la respectiva multa y regularización que realizará el Mandatario ¿Puede el SII volver a reajustar las contribuciones?
De acuerdo a Ipinza, si -por ejemplo- se termina un proceso de ampliación y se recibe conforme, en teoría el Servicio de Impuestos Internos podría corregir el valor fiscal de la propiedad y reajustar con eso el pago de contribuciones.
Aunque eso no sería automático y también puede depender de otros factores, como las condiciones comerciales del terreno. El SII podría retasar un terreno sin construcción, pero con condiciones comerciales más favorables (como el terreno de Horst Paulmann en Providencia antes de la construcción del Costanera Center).
Cuando se regulariza la condición de una vivienda, esa información queda en línea y con esa información podría llegar a reajustarse el valor de las contribuciones. Pero sólo si el SII procede a tasar nuevamente, ya que es su facultad exclusiva.
De acuerdo a la experiencia de Ipinza, en el futuro el Servicio podría volver a corregir, ya que existen casos donde ha realizado dicho proceso más de una vez en el mismo año.
Si bien algunos funcionarios determinan cambios mediante visitas en terreno, la mayoría corrige evaluando las condiciones comerciales y mediante avaluos comparados en el sector. Si eso ha variado mucho en las propiedades conlindantes, y el predio en observación se mantiene bajo, eso genera una alerta en el mapa de la zona revisada. Bajo ese criterio van definiendo qué sector es más prioritario actualizar.
Con todo, el proceso de tasación puede ser reclamado ante un tribunal en la medida que sea un alza injustificada y/o se vulnere algún derecho -como el derecho a la propiedad- mediante un aumento desproporcionado.
