El sueño de la casa propia, para la gran mayoría de los chilenos y, en general para los jóvenes, cada día se ve más lejano. Esto es algo que para el diputado Juan Manuel Fuenzalida Cobo (UDI) puede cambiar con la aprobación del proyecto que presentó el 25 de noviembre del 2022.
La moción que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de plazos y sanciones por incumplimiento, logrará, según el diputado, disminuir el tiempo en que un proyecto se entrega, con esto reducir los costos y así el precio de venta también será menor. Lo que traerá mayor inversión y al mismo tiempo se generarán más empleos, es decir, dinamizar la economía.
En conversación con Radio Bío Bío Fuenzalida señaló que “es mucha la gente que hoy día no está calificando a un crédito hipotecario porque sus ingresos no le permiten hacer la relación entre la carga financiera y ser sujeto de crédito en relación a la deuda que puede tener. Un banco cuando te califica dice, deme sus ingresos y luego de revisarlo señala hasta este x montos puede endeudarse. Entonces al bajar el precio, obviamente tu ingreso aumenta respecto de tu capacidad para ser sujeto de crédito”.
En efecto, comentó el parlamentario, la iniciativa no baja estándares sino simplemente acorta los plazos para dar el permiso final. Costos que hoy por hoy, y en base a la rentabilidad de los proyectos, son traspasados a los compradores.
– ¿Por qué ingresó el proyecto?
Hemos visto que muchos proyectos de vivienda sociales y DS19 que son de integración social estaban atrasados por temas burocráticos. Lo que estaba originando cierto riesgo de que no se pudieran desarrollar. Por esta eliminación de la exención tributaria, que se eliminó para financiar lo que fue la PGU, se estaba generando un problema con los atrasos que se producían en el otorgamiento de permiso para estas inmobiliarias. Este mismo tema de la burocracia de esta extensión excesiva de los plazos de revisión, duplicidad en lo que eran ciertos trámites y otras cosas accesorias al proceso se estaban generando un atraso innecesario y excesivo. (…) Presentamos un proyecto que tuviera como finalidad eliminar todas esas trabas innecesarias que tiene el proceso y que están de más.
-¿Cómo cuáles?
Primero determinar bien cuáles son las competencias de los directores de obra. De manera que no se excedan en sus revisiones con cosas que muchas veces no forman parte de lo que son las competencias de ellas. También revisar el tema de los conservadores, que para archivar un plano de copropiedad se pueden demorar hasta 60 días porque ellos interpretan que el reglamento de conservatorio les permite eso. El tema de la seremia de Salud, muchas veces los proyectos que dicen relación, por ejemplo, con temas de basura, pueden quedar esperando hasta 6 meses a pesar que el código sanitario dice que tienen 20 días hábiles.
-¿En el proyecto habrá algún ente fiscalizador para que las distintas instituciones cumplan con los nuevos plazos? ¿Recibirán algún tipo de multa o castigo si no lo hacen?
El ente fiscalizador de las direcciones de obra es el ministerio de Vivienda, ellos son los que van a estar encargados de que se cumplan con los plazos. Respecto de los conservadores son los juzgados de turno, como es la regla general. Y en el tema de los alzamientos se establece una multa de 5 UTM a beneficio fiscal y eso va a estar a cargo de la CMF.
-En relación a las competencias de los directores de obras ¿A que se refiere cuando dice que se “determinan bien”?
No es que le quitemos facultades sino que se definen los límites de sus facultades de manera que no se excedan en su competencia. Esto ya ocurre con los contratistas inscritos en el Ministerio de Obras Públicas (MOP).(…) Que quede claro cuál es su función, no salirse de sus competencias. Así también ellos tienen claro que es lo que pueden hacer, muchas veces van mucho más allá de lo que les corresponde.
Cambios en los proyectos de vivienda
-¿Para qué tipo de construcción está dirigido este proyecto?
Para todo tipo de construcciones enfocado en el tema de vivienda.
-¿Cuáles son las modificaciones más relevantes que realizará el proyecto?
En materia de los informes de mitigación de impacto vial, estamos tratando de eliminar los 6 meses que hoy día demora cualquier proyecto y que es un requisito necesario para pedir el permiso. Estamos diciendo que se pueda garantizar o se puedan hacer obras menores que permitan ingresar o solicitar el permiso con el ingreso del IMIV que es la ventanilla única que es la que maneja el Ministerio de transporte
– ¿Qué más se va a eliminar?
La idea es ir sacando todo lo que sea innecesario. El mismo tema de los alzamientos. Muchas veces el alzamiento te demora un proceso, generando un costo financiero extra. Que obedece algunas veces a malas prácticas, en otros casos a situaciones específicas. No nos metemos en el fondo de lo que dice relación con la revisión de los proyectos, de los de ingeniería y arquitectura, porque eso obviamente no deja relación con el proyecto. Se refiere a la forma y a eliminar mucha de la burocracia que hoy día genera una serie de inconvenientes en los proyectos en general
-¿Acelerará la tramitación?
En el fondo hoy se hace una tramitación innecesaria. Fijando también nuevas instancias para poder tener derecho a pataleo con los directores de obra. Sabemos que ejercen un poder que no se puede discutir, establecemos un mini procedimiento. Se revisan todos los aspectos que se aboquen para lo que están encomendados que es la revisión de las normas urbanísticas. Muchos terminan revisando incluso temas que son competencia de los Serviu o de las mismas seremias de salud.
-En concreto, ¿Que se establece en el proyecto?
Acotamos el proceso, establecemos plazos claros, no establecemos sanciones respecto de los directores como se estableció en un principio porque lo conversamos con el ministerio y podría generar que el remedio fuera peor que la enfermedad porque por miedo a la sanción se podía observar más seguidamente un proyecto. La idea es justamente lo contrario, acortar. Darle rapidez a un proceso.
-¿Que traerá como consecuencia el darle rapidez?
Vamos a bajar costos. Al bajar los costos eso va a tener una incidencia en el precio de venta. Si bajas los costos solo en un 5%, rebajando 6 meses el proceso, eso debería impactar entre un 10% y un 12% el precio de venta final. Entonces significa que le estas dando un pie. Creo que es mucha la gente que hoy día no está calificando a un crédito hipotecario porque sus ingresos no le permiten hacer la relación entre la carga financiera y ser sujeto de crédito en relación a la deuda que puede tener. Un banco cuando te califica dice deme de su sueldo, de sus ingresos hasta este x montos puede endeudarse. Entonces al bajar el precio, obviamente tu ingreso aumenta respecto de tu capacidad para ser sujeto de crédito.
-¿Y en los proyectos de viviendas sociales tiene incidencia?
Si. Ahora se llaman de interés público. La gran piedra de tope que tienen los proyectos, especialmente los que hacen a través de comité. Muchas veces estos trámites burocráticos terminan aplazando los proyectos, generando sobre costos y que exceden los montos de los subsidios. Hay proyectos que parten desfinanciados antes de empezar el proyecto.
-¿Entonces la idea es solamente reducir los plazos de los trámites? o ¿también eliminar algunos trámites?
Obviamente al reducir los plazos, se simplifican algunos trámites. Por ejemplo en materia de obras menores en vez de un permiso se realizará una declaración, eso lo conversamos con abogados que expusieron en la comisión y que son expertos en derecho público. De manera que una ampliación simple, no tengas que pasar por todo un proceso de un año para regularizar la casa y tengas que esperar la famosa ley del Mono que es para un segmento no más. Hay mucha gente de clase media que para regularizar una casa tiene que pasar por un peregrinaje que finalmente no lo hacen y cuando quieren vender la casa y se dan cuenta que la tasación es mucho menor porque como hay una parte no regularizada. Tienen que hacer obligatoriamente el trámite y ahí pierden la venta, pierden todo.
-¿A quién beneficiará el proyecto en mayor medida?
Hoy en día hay mucha gente de clase media que es muy rica para el Estado y muy pobre para los bancos. Con esto al atacar el tema del costo, solo al reducir los plazos porque no me estoy metiendo ni en los precios, va a tener un impacto en el costo financiero por lo tanto va a bajar el precio. Entonces vas a tener un segmento muy grande de personas que hoy día están fuera por dos lucas. Que el tema no son los dos mil pesos, sino que es lo que le falta para cumplir con el parámetro que le exige una evaluación de riesgo de un banco.
-¿En qué sentido se le da a las personas derecho a “pataleo”?
Establecemos un procedimiento de reclamo respecto de las observaciones que te hagan las direcciones de obra que antes no tenías. Solo podías reclamar de la denegación o la autorización de un permiso pero no respecto de que te exijan una norma o una especificación técnica que no está contemplada en la ley pero como no tienes donde reclamar. Eso genera un aplazamiento muchas veces que no está considerado en las normas urbanísticas y donde no tienes derecho a reclamo. Aquí se establece un mini procedimiento de que tú puedas reclamar ante el seremi y unificando en una sola entidad el reclamo y no que tengas que ir a la Contraloría, a la Corte de Apelaciones, a la seremia o al Ministerio de Vivienda. Lo focalizamos en un solo tema y estableciendo ahí que en caso de que tu tengas razón puedas iniciar un procedimiento sumario para solicitar la indemnización de perjuicios que te pudiera generar esa observación que podría ser antojadiza.
-Hoy los proyectos se demoran 32 meses ¿Cuántos meses menos se van a demorar cuando se apruebe este proyecto?
Nosotros calculamos que debería reducirse entre 6 a 8 meses. Entonces de 32 deberíamos bajar a 26-24 meses. Estamos reduciendo los plazos de inscripción de los conservadores que en Santiago es otra realidad. En Santiago tu inscribes una propiedad y se demora 4 días pero en Vallenar se puede demorar 2 meses y el de la Serena se puede demorar 1 mes y medio. Las realidades de los conservadores son muy distintas, no hay uniformidad respecto de los plazos.
-Al final ¿se regulariza para todo el país?
Si, para todo el país estableciendo una norma legal y no reglamentaria. Entonces actualmente es como un limbo que depende de la interpretación de la asociación de notarios y conservadores.
Apoyo transversal
-¿Este proyecto en la comisión de Vivienda fue aprobado por unanimidad?
La mayoría de las normas si. En general por unanimidad. Hubo un muy buen recibimiento con este proyecto porque todos ven en esto no solamente el poder dar acceso a muchas personas que hoy día están fuera del sistema, no solamente por el tema de los comité de vivienda, que es un temazo, sino que también esto genera como consecuencia una reactivación importante en materia económica porque en la medida que tu tengas más demanda por la oferta que hoy día tenemos que es de arrastre, está claro que no vas a poder satisfacer esa demanda. Sobre todo en los segmentos más jóvenes.
-¿Por qué en los más jóvenes?
Todos los profesionales y técnicos entre 25 y 35 años hoy día no están juntando plata porque no hay opción de pedir un crédito. Entonces están comprando autos, yo fui a preguntar a las automotoras, todos se están encasillando con créditos para buenos autos porque saben que van a ser arrendatarios. O lo que pasa en mi zona, en la Av del Mar, todos los locales llenos, llenos de juventud porque en algo se gastan la plata. Pero está fuera el concepto de ahorrar para un pie porque saben que se van a demorar 30 años en ahorrar el pie que les exigen hoy en día. Esto te genera un pie automático, un pie invisible. Entonces tu sueldo, o la complementación de tu sueldo te crece y te crece bastante. También está la alternativa del fogape del Banco de Estado, se te empieza a reducir el tema del ahorro para tener el pie total.
-¿Traerá mayor inversión?
Esa es la idea. Hoy día se perdió la velocidad de ventas, ese es el principal problema que hoy día están teniendo las inmobiliarias porque los bancos les están prestando la plata a x cantidad de meses que es mucho menor al periodo de que ellos venden. Hoy día el periodo de velocidad de venta es de 33 meses, los bancos le están cobrando los créditos a los 18 meses. Entonces es casi el doble de tiempo en vender versus lo que tienes que pagar al banco. Por lo tanto en ese tramo dejas de tener capital porque los bancos a parte no les están prestando porque nadie está comprando. Estamos haciendo un incentivo a que la gente pueda generar la demanda para reactivar lo que es la inversión focalizada en la recuperación de los empleos que se han perdido.
-¿A largo plazo provocará un cambio en las tasas de los bancos?
Al haber mayor competencia obviamente entre los bancos al final ellos compiten por tasa, al haber más demanda y más gente interesada en optar un crédito hipotecario obviamente que va a llegar el momento que vas a jugar con tasas más baratas. Independiente que el banco central ponga un piso, lo más seguro es que vas a generar también una competencia de tasas que los va a obligar a ir bajando las comisiones que cobran los bancos. No se si tasa pero va a haber rebaja en los dividendos.
-¿Cómo crees que será la reacción de todas las entidades e instituciones que con este proyecto se le acotan los plazos para que respondan ?
Tendrán que adaptarse a los nuevos tiempos ¿Por qué si el conservador de Santiago tiene plazos tan rápidos y tiene todo digitalizado por qué no lo pueden hacer los otros conservadores del país? Sabemos que generan muchos ingresos. Creo que también los conservadores se tienen que poner la mano en el corazón y modernizarse a la nueva realidad o sino van a terminar ellos matando el sistema. A ellos les conviene porque entre más inscripciones ellos más generan.
-¿Esto va a obligar a todo el rubro a modernizarse?
Exactamente. Obligadas a adoptar medidas para poder hacer frente a esta nueva realidad. Por ejemplo las seremias de salud que tienen con suerte un funcionario por región para revisar estos proyectos los va a obligar a tener que tener alguna tecnología, o un software que les permita dar rapidez a estos temas y no de seguir con esta suerte de estancamiento burocrático sobre todo con la situación que hoy día estamos viviendo.
Votación en Sala
-¿En qué instancia se encuentra el proyecto actualmente?
Ya fue aprobado en general y en particular en la comisión de Vivienda. Ahora tiene que pasar a la sala. Lo hablamos con los miembros de la comisión y vamos a evitar que hagan indicaciones en la Sala para que no vuelva a la comisión de Vivienda de la Cámara sino que se vaya a la del Senado, cosa de ahí hacer algunas indicaciones que faltan. En el tema de la distribución eléctrica no alcanzamos a incorporarla, estuve estudiando pero no me atreví a hacer más porque no soy experto.
-¿Cuándo crees que se votará en Sala?
La próxima semana se va a votar en Hacienda por lo tanto yo creo que después del 18 de septiembre debería pasar a sala.
-¿Cuándo los chilenos van a ver este proyecto en acción?
Este proyecto debería ser aprobado a finales de año. Ya con la implementación de muchas de estas medidas que son normativas entonces no requieren de presupuesto. Son modificaciones de normas que hoy día están sólo estás cambiando el sentido. De manera de coordinarla con estas nuevas realidades por eso establecemos las competencias de los directores de obras, reducimos algunos plazos como alzamiento, derecho a pataleo, etc.
-¿Se va a dar un plazo cuando se apruebe la ley para que las distintas instituciones se adapten?
Las leyes empiezan a regir desde el momento de su publicación. Hoy día los procesos de adaptación con la tecnología deberían estar. Cuando fue a exponer el presidente de la asociación de notarios y conservadores el habló de que estaban todos modernizandose. Por lo tanto esperamos que ellos cumplan la ley. si la ley se presume conocida por todos, sobre todo ellos que son abogados.
