Desde hace años la Fundación Defendamos la Ciudad ha estado denunciando el generalizado despelote, usando este simpático término proferido por el excontralor general Ramiro Mendoza en una de sus tantas intervenciones públicas, presente en nuestro país y por ello este colectivo ciudadano se ha auto impuesto la responsabilidad de fiscalizar con extremo rigor los actos administrativos municipales en el ámbito del sector Vivienda y Urbanismo, ello porque, con las debidas excepciones, en casi todas las instituciones municipales que hay en el país, el desorden, la desobediencia a dictámenes de la Contraloría, la ausencia de transparencia y la obsecuencia, por parte de sus funcionarios, con los actores más poderosos del mercado inmobiliario, es sistémica.
Ahora bien, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), instrumento regulatorio de la ley respectiva dice con bastante claridad que los permisos de edificación cursados por los directores de Obras Municipales caducan perentoria y automáticamente a los 3 años de concedidos, ello si no se hubieren iniciado las obras preliminares correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso, es decir, también 3 años. Y para resaltarle a esos díscolos que nunca faltan, esta regulación de alcance nacional explica que una obra se entenderá iniciada una vez se hayan realizado todos los trazados en el terreno y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto, documentos públicos que quedan almacenados en un expediente numerado en cada Dirección de Obras.
¿Por qué nos hemos referido a esta materia tan específica y tan desconocida por la opinión pública?
Porque estamos ante el ingenioso invento de la industria chilensis de las transacciones de permisos de edificación caducados, cuando los mismos contienen exageradas normas urbanísticas, las que han sido modificadas para hacerlas más restrictivas en los Planes Reguladores Comunales (PRC) y en esta ocasión, sobre este ardid, describiremos resumidamente las desmedidas ambiciones empresariales de las sociedades:
1.- Cencosud, cuyo accionista controlador es Horst Paulmann
2.- Ripley, Parque Arauco y nuevamente Cencosud, de Calderón, Said y Paulmann, respectivamente
3.- CorpGroup de Álvaro Saieh
En efecto, éstas sociedades anónimas siguiendo el mismo orden, pretendían invertir en un mega mall en la comuna de Vitacura, la suma de US$ 500 millones, en otro mall en la comuna de Viña del Mar, la suma de US$ 63 millones, edificación ya iniciada, y en otro sector de la comuna de Viña del Mar, en un hotel de varias estrellas, la suma de US$ 70 millones.
En el primer caso, el particular Carlos Celle obtuvo un permiso de edificación cursado por la Dirección de Obras de Vitacura en el año 2000 con las espectaculares y por lo tanto, muy permisivas normas urbanísticas de la comuna de Las Condes, ello porque en la fecha de la solicitud del anteproyecto la comuna de Vitacura no contaba con un PRC, razón por la cual el permiso definitivo recogió las normas del anterior. Estamos hablando de unos 250.000 m2 a construirse en el predio eriazo de un poco más de 2 hectáreas de la Avenida Kennedy 8950, esquina de la Avenida Padre Hurtado, enfrente por el sur del mall Alto Las Condes de Paulmann.
El proyecto consistía en una elevada estructura de 55 pisos, más de 2.700 estacionamientos, edificios residenciales con más de 1.600 departamentos, hoteles y una gran variedad de locales comerciales de lujo, pero el titular del proyecto no inició las obras en el plazo de 3 años, como lo manda la OGUC, posiblemente porque no tenía el capital para tan importante inversión lo que lo obligaba a buscar a alguien en el mercado que se lo comprara. Para evitar la caducidad automática del permiso, contó con la complaciente actitud del director de Obras de Vitacura, quien servicialmente optó por desentenderse del asunto para no incomodar a Celle.
En el transcurso del año 2010 el dueño del terreno y del permiso caducado se lo vende en US$ 56 millones a Cencosud, compañía que difundió en la prensa su próxima inversión de US$ 500 millones. Como vemos, Cencosud, mal asesorada por un conocido arquitecto de la plaza, quería edificar en Vitacura con normas nunca existentes en esa comuna y más encima con un acto administrativo que había perdido su vigencia en el año 2003 por el imperio de la ley.
Tiempo después la Fundación Defendamos la Ciudad, consciente de la falta de fiscalización de las instituciones, le representa la ilegalidad tanto a la Directora de Obras de Vitacura como al Seremi de Vivienda y Urbanismo y enseguida a la propia Contraloría General de la República. Estos 3 estamentos públicos analizaron la denuncia ciudadana y resolvieron que se debía certificar la caducidad automática del permiso, lo que hizo prontamente la Directora de Obras de Vitacura.
Cencosud interpuso un recurso en la Corte de Apelaciones de Santiago, pero no en contra de la Contraloría porque sabía que en los tribunales litigan por el ente de control los muy competentes abogados del Consejo de Defensa del Estado (CDE). Hábilmente lo hizo en contra del Seremi de Vivienda y Urbanismo creyendo que este servicio de la Administración es más débil y el caso actualmente está radicado en la Corte Suprema.
En el segundo caso la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. cuyos dueños en partes iguales eran Ripley, Parque Arauco y Cencosud, le compró en el año 2010 a la Sociedad Comercial de Tiendas Limitada, ligada a Cencosud, un terreno de una hectárea localizado en la calle 14 Norte 976, Viña del Mar, con un permiso de edificación del año 2000, por lo tanto caducado, otorgado por la Dirección de Obras de Viña del Mar a esta última empresa. Se iba a edificar una estructura de 20 pisos para viviendas, la que después aumentó su altura a 23 pisos, con más de 500 estacionamientos y un sinfín de locales comerciales con un total de 68.000 m2 a construirse.
Las normas urbanísticas contempladas a partir del año 2002 en el PRC de Viña del Mar impedía que se levantara ese mall por diversas razones, una de las cuales se refería a la alta carga de ocupación del proyecto, lo que lo hacía inviable porque sus accesos estaban previstos en calles muy angostas, por lo tanto no idóneas, conforme al mandato de la OGUC.
Las faenas fueron iniciadas por la constructora Desco a fines del año 2012 con el nombre MalL Marina Arauco 2, a pesar de que el permiso, tal como ya está dicho, no estaba vigente y por ello los miembros de la Fundación Defendamos la Ciudad de la 5ª Región exigieron a todas las instituciones sectoriales que se paralizaran las obras y se certificara la caducidad del permiso. Como el tiempo transcurría y nadie actuaba, fue necesario poner los antecedentes en conocimiento de la sede central de la Contraloría y de su sede regional. Naturalmente el órgano de fiscalización “hizo la pega” y como consecuencia de ello, el Director de Obras de Viña del Mar se vio obligado a cumplir con el mandato de la OGUC, es decir, declaró la automática caducidad.
Recientemente hemos sabido que Cencosud ya no está en este negocio porque le vendió su parte a Ripley y Parque Arauco, empresas éstas que ahora son las dueñas, mitad y mitad, de la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A., la que, estando paralizada la obra, presentó un recurso en la Corte de Apelaciones de Valparaíso, tampoco en contra de la Contraloría, sino en contra del Director de Obras y de la Alcaldesa de Viña del Mar.
En el tercer caso la compañía de seguros CorpGroup de Saieh, en el año 2010, le compró en US$ 8 millones a la pía Orden Hospitalaria San Juan de Dios un terreno de 5.000 m2 localizado en la Av. San Martín 1355, Viña del Mar, en donde existía un Sanatorio Marítimo de esa entidad sin fines de lucro, la que en el año 2000, diez años antes, había obtenido un permiso de edificación para un hotel, ello con el visto bueno del Concejo Municipal de esa ciudad, tal como está establecido en el artículo 13 de la Ley Lorca de 1959.
Para levantar el moderno y espigado, 21 pisos, hotel de lujo con plena vista al mar y con las mejores acomodaciones para los turistas era necesario demoler el sanatorio, lo que se produjo inmediatamente después de cursada, en el año 2010, una modificación del proyecto. Como observamos, también el actor privado adquirió un permiso de edificación caducado, sin que sus asesores, arquitectos y abogados, hayan detectado que la operación comercial era perjudicial para quien pagó, salvo que, sabiendo todos los intervinientes que ese acto no iba a producir los efectos buscados, igual se tiraron a la piscina porque tenían la seguridad de que nadie se iba a percatar de la trampa.
La ley Lorca protege el borde costero viñamarino y suponíamos que para las tramitaciones de los permisos de edificación se habían derogado sus disposiciones ad hoc, pues el artículo 169 de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC) de 1975 dice que las materias de Vivienda y Urbanismo contenidas en otras leyes o cuerpos legales contrarias a esa LGUC no tienen validez. La Contraloría, a nuestro requerimiento, nos aclaró que la Ley Lorca, de alcance local solo para el borde costero de Viña del Mar, coexiste con la aplicación de alcance nacional de la LGUC y OGUC, informándole a la Dirección de Obras que examine la vigencia del permiso para que esa oficina municipal procediera en consecuencia.
En resumen, la municipalidad de Viña del Mar, respecto del mall Marina Arauco 2 y la municipalidad de Vitacura respecto del mall de Cencosud, ya ejercieron sus atribuciones, es decir, obedecieron los categóricos dictámenes de la Contraloría y no sabemos nada de la municipalidad de Viña del Mar en relación al hotel de Saieh.
En este opúsculo ha quedado en evidencia que los más poderosos actores de los mercados siempre tratan de sacar ventajas y por ello es necesario entregarle mayores recursos y atribuciones a la Contraloría, pues lamentablemente en los negocios de todo tipo en este mundo neoliberal nos estamos desenvolviendo en un insano ambiente de justificada presunción de mala fe.
Patricio Herman
Presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad
